河北省唐山市的“城中村”正在逐步消失。不单是“城中村”在减少，近日记者在唐山市采访时发现，随着“平改楼”政策的成功实施，村民居住面积增加的同时，占用的土地面积也在减少。

　　“平改楼”是城中村平房改楼房的简称。唐山市国土资源局副局长王金成告诉记者：“从1995年推行这项政策以来，过半数“城中村”已改造完成，此举节约出土地80多公顷。

　　“平改楼”是唐山节约利用土地的一个缩影。唐山市用地紧张，近两年缺口更是在一半以上。然而自1997年以来，市区商业、房地产开发全部用地都是靠挖掘潜力解决的，没占用一分耕地。他们的思路是，坚持走内涵挖潜、盘活存量、集约利用的道路，在“改”字上做文章，做到两个“一起改”。

　　房改地改一起改。实施“平改楼”的同时，唐山及时改革住房用地制度。几年来，市区20万套公建房、9万套“二手房”同时获得了土地使用证和房屋所有权证，使之可以依法合理流动。同时，采取适度有计划的供地策略，使地价和房价处于合理水平，既避免暴涨暴跌，也节约了大量土地资源。如此，房地产业土地利用率全面提高，市中心区住宅用地平均容积率由过去的1.0提高到现在的1.5左右。

　　企改地改一起改。1996年唐山就出台制定了关于整合企业存量土地的具体措施。一是收，对破产改制企业的土地进行统一收储，经拆迁整理后公开出让；二是改，对效益不好的企业调整用地结构，实现升级换代。三是换，对周边环境造成影响的企业用地进行置换搬迁，促其产品结构、技术设备更新换代。截至去年底，全市1200多家改制企业土地资产实现合理处置，盘活土地3175公顷。此外，唐山还通过实施旧城改造，节约新占土地333公顷。

　　不仅如此。作为经济总量强、项目多且用地量大的工业城市，唐山市通过生产力布局向沿海转移，充分利用沿海滩涂，较好地解决了项目建设用地需求。以海港开发区为例，10多年来填方造地近1300公顷，没占用耕地就安排了340个建设项目，而目前正在建设中的曹妃甸工业区用地，也都将通过围海造地改造荒滩解决。煤炭采掘作为唐山的重要产业，通过工程技术与生物措施，实现废而不弃循环利用。近年来，唐山复垦各类土地2660亩，同时将340公顷的稳沉区改造成新的建设用地，仅路南区就在原采沉区建成了4个工业加工区，已经有110个工业项目进区发展。

　　改革，再造新天地。10年来，唐山在主城区没有占用一分耕地的情况下，使全市的GDP及财政收入由1996年的607亿和31亿，分别上升到去年的1606亿和164亿。1990年唐山在国内第一个荣获联合国“人居荣誉奖”，唐山南部采沉区生态绿化改造项目获得了2004年联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。

　　案例分析

　　“平改楼”破解“城中村”

　　本报记者闫立军 通讯员孟庆克 赵登忠

　　“城中村”是随着城市的外延发展而被包围起来的村庄。唐山是震后新城，按当初规划，随着城市向西北方向发展，23个平房村被包围其中，形成了“城中村”。一方面“城中村”不仅影响了城市形象，还造成了土地资源的浪费；另一方面，城市发展需要土地，而眼下的土地紧缺使一味的外延扩张已经叫停。如何使城市既发展又节约利用土地？唐山市把目光投向了“城中村”。他们认为，“城中村”是挖掘城市土地的最大潜力，把农村平房改造成楼房，就选准了城市集约利用土地的突破口。于是从1995年开始，在全国率先推行了“平改楼”这一举措。唐山是如何做的呢？

　　试点拉开帷幕

　　唐山市路北区河沿庄是最早“平改楼”的试点之一。9月23日，记者来这里采访时，如果不是入口处“河沿庄”的字样，单从外观和内容上看和其它小区并无二致：区内高楼林立、绿草茵茵。谈起“平改楼”的初衷，村委会的部福勋介绍说：“村子本身地就少，当初只是想给要结婚的大龄子女盖几栋楼，减少占地。没想到一报上去，市里大力支持并给了优惠政策，结果一摸底，全村人都支持。”河沿庄有居民620户，2034口人，村址占地333亩。1995年平改后新的住宅小区建了20多栋楼，建筑面积18.2万平方米。按照1：2的分配原则，大多数村民都住上了超过100平方米的住宅。令人可喜地是，改造后的居住地，只相当于原村庄面积的1/3，剩余的2/3土地，村里用于商品房开发及商业经营，部福勋高兴地对记者说：“现在村民的退休金、水电气及各种杂费都由村集体支出。”

　　试点成功的意义是多方面的，其中最主要的是对如何开发有了初步的总结。经过探索，主要形成了三种模式：一是联合开发。由村和开发商共同投资、共同开发，商品房的建筑面积按村和开发商3：7，沿街商业4：6分成；二是房地产公司独立开发。即村里把全部需改造的土地整体由开发商运作，满足村民自住需要后，其余全部由开发商进行开发；三是自我开发。主要是由村子自己开发，对那些城市规划区以外，各种配套设施不能延伸到的大多采取这种方式。

　　政策指引导航

　　“平改楼”，既能美化城市，又能实现城市的内涵发展，集约利用了土地，可谓两全其美。为深入推动这项工作开展，唐山市下发了《深化土地使用制度改革方案》、《市中心区内村庄平房改楼房土地、规划、房管暂行规定》等文件，并制定了一系列优惠政策，调动平改楼村及开发商的积极性。比如，凡平改楼的村庄建设，村民自住房建设和小区配套非营业性公建，可免收城市公用设施配套费和土地出让金；房地产开发用地，城市配套费收70%，土地出让金收5%；村办企业用地，城市配套费收50%，土地出让金收5%等等。

　　优惠的政策措施给了人们更多的期盼。记者在一些未平改的村子采访时，村民们表达了这样一个观点：“改是一定的，但什么时候改很难说。”“哪些该改？哪些又应延后？”“城中村各自条件不同。有的已经农转非，有的还是纯农业村，有的地势好，有的位置差，需要统筹考虑，”唐山市国土资源局的王金成副局长告诉记者，“主要考虑三个因素。一是城区内农转非村庄和近期城市发展地域的村庄。首先是农转非村，因为这些村基本上是无地村且是国有土地，便于审批。其次在确认方式上，坚持先市内后市外，先中心后外围，区位地段好的先行，不好的要延后。二是还要考虑群众意愿。如果10%以上村民不同意，则不予批准。另外就是要有可靠的资金来源。”

　　有政策优惠，还要考虑市场需求。唐山市每年需要经济适用性住宅和商品房大约在60—80万平方米左右。他们严格掌握这两种住宅建设用地的盘活比例，规定取消单位自建房，把平改楼列入年度开发计划组织开发，政府每年批准1—2个村进行平改楼，有计划可控制性操作，既可满足住宅建设用地需要，又可以避免一哄而上盲目开发所造成的商品房过剩积压，保证商住宅价格的平稳。

　　管理提供保障

　　“平改楼”老百姓是得实惠的，一般60平方米平房就能分得超过或接近一倍楼房住宅面积。于是在一些未平改或即将平改的村子出现了一种怪现象。在唐山采访时记者看到了这样一条新闻，近郊一些农民兴起了一股建房占地热潮。本不大的一个庭院却挤满了厢房、门房等各色房屋，有的院子里只留一条极窄的甬路供人行走。原来，新建房屋的主人要等着国家征地拆迁时多要一些补贴。除了庭院里建房占地，有些农民还在自家的田地里建起了高标准的蔬菜大棚，里面却什么都没种。一位村民道出了原委：村里占地，光有塑料膜而没有垒墙的简易大棚不给折价。可结果呢，张各庄一村

　　民抢建新房，征地拆迁时因不符合政策7间房屋没参与折价，白白浪费了金钱和精力。

　　管理很重要。为保障“平改楼”顺利实施，唐山加强了对“城中村”的用地管理。据介绍，主要采取了三项措施：一是安排经济适用性住宅时，50%以上用地要通过旧城改造、平改楼解决，申报新增建设用地的同时，上报盘活存量土地用地计划；二是自1995年起冻结地处市规划区内的村庄新建住宅，即不批宅基地，并严格控制“城中村”民宅翻建，禁止私搭乱建小商业房；三是对村办企业上项目着眼长远，严格规划，把“城中村”列为土地执法检查重点。

　　此外，在“平改楼”的具体操作程序上实行严格审批制度。唐山市成立了由市领导为组长的平改领导小组，各区乡成立平改办，对用地方案、设计方案研究后确定是否审批。记者在路北区果园乡就看到了一套这样的申请表格，内容有村子的基本情况、村民对“平改楼”同意程度、拆迁入住计划、资金来源的详细表述。同时还有土地局、规划局对开发用地、自主用地、企业用地提出的方案，以及按照城市总体规划要求，开发商与村委会共同商定提出小区设计方案等等。“重点是看效果，”唐山市国土资原局的负责人称：“村民是否全部入住？是否按计划要求进行建设？公共设施是否完备？施工质量是否符合规定？四个考核的数字化指标是平改楼成功与否的标准。”

　　“平改楼”破解“城中村”成效显著。唐山市中心区进行平改楼的村庄12个，占地162公顷。改造后，拆除平房50万平方米，建成住宅楼183万平方米，节约土地80公顷，大大减少了城市住宅建设用地的外延。在稳定房价增加住房有效供应的同时，还为5.6万人创造了建筑及相关产业就业机会。

责编：红立