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非典感染了房地产?

央视国际 2003年05月15日 22:42

  非典疫情不可避免会对一些行业的正常经营活动产生了一些影响。但是,由于各地疫情的严重程度不一样,地区经济所受的冲击也会有一些差异。从今天开始,《经济半小时》派出5路记者奔赴广州、深圳、天津、青岛、西安等地,记者将在一线现场报道非典对这些地方的房地产、服务业、旅游业、制造业、投资和进出口贸易等行业的影响情况。

  往年这个时候,正是一年当中房地产市场最为火热的时间,房展会一个接着一个,购房的客户忙着看各处的楼盘。但是今年5月份全国的房展会基本全部取消,有一份数据显示,在北京4月20日以后,去看楼盘的人数还不到往年的一半。与此同时,深圳、香港的楼市也不同程度地遭受到了非典寒流,那么,非典疫情对我国不同地区的房地产市场产生了多大影响呢?来看看记者今天从北京、香港、广州、青岛四地发回的现场报道。

  

接力报道:北京-香港-广州-青岛


  每年的4、5月份都是北京楼市的销售旺季,可是今天记者驱车随机走访的几家房地产销售机构,看到的却都是冷冷清清的场面。那么这样的销售形势对房地产公司的影响到底有多大?

  华润置地北京公司2002年的销售额在10几亿元,是北京举足轻重的房地产企业。这里的负责人告诉记者,非典对他们的影响还不仅仅是楼盘销售方面。

  总经理陈鹰说,从前期的开发到建设、到销售和物业管理,他们都全程参与了。这四个流程方面全部受到了非典的影响。

  记者:“企业有没有做过这样的估算,到目前为止,非典给企业带来的直接或间接的损失会在一个什么数量级?”

  陈鹰:“SAR病毒在短期内给我们公司带来的营业额的损失应该是在20%左右,营业额损失在利润方面,我相信比营业额损失还要多一些,因为我们整个公司运营成本比平常增加了很多,这块会有30%-40%利润方面的损失。”

  负责北京金融中心建设的金融街开发公司,目前在售的大型项目有6个,其中西环广场20万平方米的开发项目,连续两年排在北京市60项重点工程之首。那么非典疫情对他们公司的开发项目影响大吗?

  黄旭明总经理告诉记者,从销售赢利的水平上来看,应该不会有什么影响。但是从收入时限的时间段上,可能会有一些周期的调整,冲击应该是阶段性的,(影响)应该是10%-15%。

  记者对北京的6家房地产公司进行了调查,发现对非典的影响每家公司的反映并不一致,根据有关部门提供的数字,4月份,北京楼盘项目的平均成交量仅为36.84%,不足以往的一半(49.76%)。

  搜房研究院副院长黄瑜说:“这种影响从短期来说,应该是还没有完全表现出来。但是我觉得,不能说短时间。人去的少了,一下子交易量或交易额会少很多,还不能主观的做这种判断。”

  中央电视台驻香港记者唐春雷、姚宏也对香港的房地产情况进行了调查。在香港最大的地产开发商长江实业集团的一个楼盘的售楼处,记者看到整个售楼大厅看房的人不是很多,不过,工作人员告诉他们,从四月底开始,每到节假日或星期天,都有很多的香港市民起来看楼。

  这个楼盘在今年3月开盘,不久就赶上非典型肺炎在香港爆发,和整个香港楼市一样,这里也受到SARS很大的冲击,在疫情最严重的3月底到4月中旬,来这里看楼的人减少了5成左右,一个售楼代理平均一天只能接待一到两个客人。

  香港长江实业(集团)有限公司高级营业经理郭子威说:“SARS对我们香港楼市整体当然有影响,估计四月份的时候,影响幅度大概有30%到50%之间,参观楼盘的人数大幅度减少。”

  2003年3月香港一手楼盘成交2240宗,而到四月这一数字只有925宗,大幅下跌58.7%,而据香港金融管理局的最新统计数字,由于受SARS影响,香港楼价下跌,负资产数目到三月底达到新的记录。

  香港中原地产代理有限公司高级营业董事张焯贤表示,因为SARS疫情对香港居民是一个恐慌影响,再加上香港的两大银行汇丰银行、渣打银行,对这个香港经济预测做出调低,另外,好多业主没能出门去看楼,香港大多数的发展商没有这么快的动作,所以使四月份的成交比三月份下调。

  不过随着SARS疫情逐渐得到控制,香港市民生活开始恢复正常,楼市也随之回升,在五月的首个周末,香港就有近300个新楼成交记录。记者看到,香港不少楼盘的销售人员又开始忙碌起来,基本上每天每个人都要接待5到6拨客人,一到两天他们就能做成一单生意。

  而在广州,我们的记者也来到了位于珠江边上的珠江帝景,它在广州市中心,紧贴着正在建设中的广州市中轴线,是广州比较高尚的社区之一。走进珠江帝景,经常可以看到一拨一拨过来看房的人。

  广州市民:“广东人对这个非典型(性肺炎),不是特别在意。你看茶楼里的人都在喝茶。” 楼盘的负责人也告诉记者,他们的楼盘销售并没有受到非典的冲击。 广州珠江帝景房地产项目副总经理林静华:“我们今年这个项目是8.2亿元的销售任务,争取10亿元的目标。到五月份为止,我们完成了差不多4亿元,全年的计划的一半。”

  林静华介绍说,五一期间是广州售楼的黄金时间,今年受非典影响,来看楼的人虽然少了一些,但是买楼的人却增加了。

  林静华:“今年‘五一’五天时间就有1.3亿元的成交额。去年同期,5月1日到7日,

  我们的销售额是1亿元。”

  珠江帝景售楼人员告诉记者,五一节期间每个销售人员每个人只有5分钟的吃饭时间。

  在另一个位于市郊的大型楼盘雅居乐,记者听到的依然是好消息。广州番禺雅居乐房地产有限公司总经理梁正坚表示,从今年一月到五月,他们的销售特别是广州这几个楼盘的销售非常让人满意。“比如我们这个楼盘已经超过两个亿的销售”

  与开发商的满意相对应的是,记者在广州市房地产交易中心,看到来办理相关手续的人络绎不绝。广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处副处长刘志伟向我们提供了一个具体的数字:1—4月份整个广州房地产销售是436万平方米,比去年增长1.9%。

  虽然青岛目前没有一例确定的临床非典病例,但是,目前4月份青岛的公路铁路和民航的主要指标出现两位数的负增长,大型的房展项目临时取消,在一些商品房销售现场业看不到大量的顾客,看起来似乎青岛的房地业有些冷清,但是记者通过调查发现,情况并不是这样。

  在青岛市天泰房地产开发公司的销售部门,记者注意到,除了保洁工在进行现场清洁外,在半个小时内,只有两个人前来询问有关情况,据了解,天泰公司的房产项目青岛奥运花园是青岛市最大的楼盘项目,在5月1号刚刚开盘。特殊时期人气究竟如何呢?

  副总裁唐炜说:“从5月1日到现在为止,预约排号的情况和原来的预期基本达到了目的,这半个月的时间已经预约排号到了436个。”

  唐炜告诉记者,楼盘的热销也出乎他的意料,虽然到现场观看的购买者少了,但是可以看出青岛市民并没有因为特殊时期减少对住房的投资信心。与唐炜的放松的心态相似,青岛欧海家居有限公司青岛店店长李海峰同样对青岛的房产业前景充满信心,他管理的欧海家居卖场同样也是5月1号开始营业,一见到记者,他就拿出厚厚的一打最近签订的合同。

  李海峰表示,在青岛目前看不出因为非典影响而带来的买房热情的消退。“至少在我们这里,装修登记还是非常踊跃的。”

  看房的少了,签订意向的不少,逛建材市场的人不多,但是掏钱装修却不犹豫,防非典的局面对买房者有没有负面影响呢?

  青岛市民:“应该跟非典没什么关系。大家考虑山东受非典影响的房子很小。”

  青岛市建委副主任王建祥告诉记者,奥运概念以及青岛独特的地理优势,使得青岛房地产业今年1到4月的情况可以用“大幅度升温”来形容。

  王建祥:“商品房的销售情况非常好。全市商品房销售面积是82.53万平方米,同比增长了54%。”

  

相关背景

  北京、香港、广州、青岛都是房地产市场比较发达的城市。我们看到虽然非典疫情对这几个城市的房地产市场都有影响,但影响的程度和产生的作用不尽相同。那么,作为拉动国民经济增长的一个重要动力来源,全国房地产行业的整体在这场疫情中表现如何呢?

  近几年我国房地产市场一直保持着强劲的发展势头,以2003年一季度为例 ,全社会共完成投资额1285.1亿元,比去年同期增长34.9%。1-3月份,全国累计销售商品房面积3125万平方米,同比增长45.2%,增幅比去年同期增加27.7个百分点,累计销售额784.69亿元,同比增长52.7%,是近几年同期的最高值。另据国家发展和改革委员会和国家统计局的最新调查,一季度我国房地产开发实际到位资金2347亿元,比去年同期增长43%,高于同期房地产开发投资增幅8.1个百分点。

  虽然年初突如其来的非典疫情对全国房地产市场没有产生直接的冲击,但也使一些城市异常火热的房地产市场一时间出现门庭冷落的景象,在清华大学房地产研究所所长刘洪玉那里我们也得到了同样的回答:“四、五月份在没有疫情影响的这些区域,房地产的活动基本上还是很正常的,受疫情影响比较严重的区域,因为大家出行的活动受到限制,所以从建筑的速度、成交的金额、数量会有所减少,但是应该说这是一个短暂的过程。”

  同时房地产开发商也普遍认为,如果"非典"在短时间内得到有效的控制,那么对我国房地产的整体影响将是微乎其微,但这种状况如果持续半年以上,房地产的发展就有可能受到严重影响。

  今年一季度全国房地产市场走势强劲,非典疫情的影响力主要是在4月20日之后才逐渐显露出来。目前这次疫情带来的负面作用,除了体现在销售上,还造成了疫区的一些楼盘施工进度放慢,很可能会拖延未来的交房时间。这些有形无形的损失,都会给房地产企业带来不小压力。虽说,全国大多数房地产企业都把复苏的希望寄托在疫情过去之后的市场反弹,可他们又应该如何度过眼下的这段非常时期呢?

  现在,对房地产企业来说,最重要的是尽快把购房客户重新吸引到自己这儿来,维持渠道畅通,保证房地产企业赖以生存的资金链条不会因为销售受阻而出现裂痕。为了促进非典期间房地产市场的销售,北京市住房资金中心就宣布,将可能适当提高住房公积金贷款额度,降低首付款比例,以拉动全市的住房消费。除此之外,房地产行业还采取了哪些对策,应对突如其来的疫情影响呢?

  

房地产对策:北京-香港-广州-青岛

  北京的白先生最近购房心切,近两个月里考察了有近10家楼盘。他告诉记者,今天选择在北京五环外的大兴黄村购房,的确受到了非典疫情的影响。“我在市里工作,所以一开始比较关注市里面,交通方便一点。但非典以后,特别是香港陶大花园整个公寓全部被感染了。我跟家里人就觉得,如果能在郊区密度低一点,将来感觉还是好一些。”

  像白先生这样想法的人最近还有不少,地处北京远郊的连排别墅,成为非典时期人们关注的热点。销售人员对此备感意外,“从5.1开始到现在为止,12天的时间卖了36套房子,这个也出乎我们的意料。”

  意外让房地产商看到了商机,及时抓住消费心理变化,力推远郊的健康概念楼盘,正是华润置地北京公司最近应对非典影响的销售策略之一。“我们只能是通过一些有方向性的去直投,通过一些直投的宣传件进行网上宣传。”

  一些房地产商告诉记者,非典时期对房地产销售影响的主要原因,是人们出行上的顾虑,非典让人们的生活方式发生了调整,但是北京房地产业,内在的供需关系并没有因此实质性改变。因此,开辟多途径的销售方式,成为北京房地产商应对非典影响的共识。房产商:“销售方式是多元化、多渠道的。这种方式对化解目前的一些不利因素方面起到积极地作用。比如它的信息来源可能主要不是以现场接待为主,多渠道的互补对销售的工作,

  应该起到了一些保障。”

  为缓减疫情对市民生活的冲击,帮助相关行业渡过难关,4月23日,特区政府公布了总额118亿港元的一揽子救市措施,这些措施刺激了消费,也一定程度稳定了市场。同时发展商也纷纷推出许多优惠措施,吸引更多市民看房、购房。

  香港长江实业(集团)有限公司高级营业经理郭子威:“买我们楼盘,送他们客户礼券,酒店客房的优惠,吃饭、消费、娱乐方面我们提高(优惠条件),希望从另外一方面加强他们来我们楼盘的兴趣,从而提高我们楼盘的销售结果。”

  到4月底,在特区政府和香港市民的齐心努力下,SARS疫情得到了较好控制,目前已连续11天新增SARS感染数字保持在个位数。在此情况下,香港市民心态恢复平稳,楼市也逐步恢复正常运作。业界人士认为,随着香港经济的回升,香港楼市不仅五月份会出现恢复性增长,从全年看,也将保持一定幅度的增长。

  郭子威估计:“整体来说,加上SARS情况改善,加上政府贷款数额、人群投入市场,估计楼盘5月份会明显得到改善。”

  香港中原地产代理有限公司高级营业董事张焯贤相信,香港的零售方面会慢慢得到恢复。“关键是外围的因素方面,看美国、中国SARS方面有没有延伸,如果恢复经济的话,我估计香港楼市方面有5%-8%的升幅。”

  广州是最早遭受非典影响的城市,但是在采访中,无论是百姓还是开发商都告诉记者,广州的楼市还在按照它原有的步伐在向前走,而来自政府的数据也证实着这个乐观的消息。是什么原因让广州楼市波澜不惊呢?

  采访中记者发现,目前广州热销的楼盘大都环境优美、交通方便、配套设施齐全,而这样的楼盘恰恰是广州市政府近年来大力提倡的。

  广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处副处长刘正伟表示:“将来城市建设要沿着地铁及广州的路网走,逐步把老城区人口密集区往外扩展。”

  正是基于这样的一个思路,广州郊区兴起了一个个依山傍水的大型社区,面对突如其来的非典,这些楼盘恰好满足了人们对居住环境的要求。

  碧桂园物业发展有限公司经理陈穗金说:“很多人认为,花20分钟的车程换取一个清新的、山清水秀的地方是比较值得的。”

  这是广州当地媒体对今年五一期间广州楼市的评价,看楼的人少了,但是买楼的人一点也没减少。因此政府也没有针对非典出台一些临时措施。

  刘志伟说:“政府引导市场,不是说因为非典才采取救市措施。作为市民来讲,他购房也比较理性。”在广州楼盘依然在建设,交易依然在进行。对于未来广州楼市的发展,刘处长同样是充满信心。

  刘正伟:“广州市的房地产在未来两三年会比较平稳,这两年的(销售)量已经超过1000万平方米。”

  在青岛,针对商品房销售,青岛市政府出台了新政策,让购房者得到了实惠。

  从事海洋地质工作的柳杰早就看好了一套100多平方米的商品房,5月14日,他来到了青岛市住房资金管理中心咨询,按照青岛市5月8日刚出台的公积金贷款新政策,柳杰可以得到更多的公积金贷款,以前个人公积金贷款最高额度不超过15万元,而目前的新规定将额度放宽到30万元,柳杰决定贷一笔20万元15年还清的购房款。“对这个20万,十五年来说的话,如果是做公积金贷款,月还款额是1484.39元,银行贷款是1585.76元,他们的差额为101.37元。”

  显然,公积金贷款对柳杰来说更实惠。他说:“我觉得是好事。因为贷这种款的话,省了很多的麻烦,一次性贷够,要不然要跑两家银行。另外,这个利率还比那个低,自己还贷的压力要小一点。”

  据了解,自放宽公积金贷款额度以来,每天都有数百人进行咨询,按照新政策增加贷款的人数占到了贷款人数的15%。青岛市的房地产今年正是开工建设的高峰,青岛市建委副主任王建祥表示,严防非典可能使得外地在青岛的购房者减少,而吸引青岛市普通市民的投资,只能是降低门槛,并且扩大平价房的建设。

  青岛市建委副主任王建祥表示:“住房消费是老百姓最大的消费,贷款可以刺激消费,同时也可以激活房地产市场,使其不受非典的影响。”

  据了解,青岛市决定今年增加30万平方米的平价住宅的建设,这些房屋在青岛市场上仍然是供不应求的状况。可以说,青岛市严防非典的思路是,让平民百姓买房得实惠,同时在政府也将减少金融隐患。

  王建祥:“实际上,我们的措施从政府、市场、老百姓的角度都同时考虑到了。政府加大经济适用房的建设力度,让这些普通老百姓去买这样的房子能买到中低收入的普通的住宅。”

  

专家访谈:北京大学中国经济研究中心教授 宋国清

  到目前为止,各地所采取的措施,主要还是为了应对非典疫情对房地产市场的短期影响。而在中长期上,疫情对房地产市场也会产生一定作用,很多房地产商预计,经过这一轮疫情,郊区低密度住宅将成为销售热点,今后客户对建筑通风、排水等设施的要求会更高。

  房地产业是我们国家的支柱产业之一,到2002年,这个行业已经连续六年高速增长,对国内生产总值增长的贡献率保持在1个百分点左右。可以说,目前非典疫情造成的种种影响是房地产行业从没有遇到过的。这些影响会不会导致一直处于上升中的商品房价格出现降价?会不会影响到我国整体经济增长?《经济半小时》请到了北京大学中国经济研究中心宋国青教授。

  他表示,房地产主要还是取决于以后的需求。“施工的影响还是短暂的,现在看来,真正地在工地上施工感染疾病的可能性还是比较小的。应该说,短期的时间里是对施工建筑业有影响,但更长期来看,主要的影响可能还是对需求的。”

  房地产对其它的很多行业有带动作用,比如对建材、原材料行业会有一个带动作用。那么这个作用有多大呢?宋国青认为,这个情况非常重要。现在商品房的销售一年大概有五千亿。去年它在GDP比重中占了5%以上。所以这是一个很大的数量,去年光增加量就是一千多亿,光增加的这一块就有一个点的GDP。它涨了以后,对建材各个方面的需求都是非常大的。像今年,商品房这块,正常时候能增加一千五百亿元。今年受点儿影响,比如说增加到一千三百亿元,少了二三百亿,充其量也就是几百亿的影响。这在GDP的总量里是零点几个点。基本上像北京这个情况就是慢慢下降下去,甚至再出现一点儿小的波动。经济的主要影响就在二季度,三季度应该慢慢开始恢复。”

  记者:“北京原来已经有一些积压房了,那么现在由于需求位移的往后移,三个月甚至四个月,积压房的增加会不会使得房价下降?”

  宋国青:“这个也应该是短期,应该价格上是下降的。”

  记者:“你认为,非典过后房地产行业会怎么样去发展?价格是会走低还是恢复到以前的这种趋势呢?”

  宋国青:“从全国总体上来讲,我觉得房地产很大一个因素是取决于土地供给。如果土地基本上慢慢放开,或者比过去更开一些,房屋的价格还应该是下来一点儿,它跟SARS没关系。多也就影响一两年的房价,只是一个短期内的影响。”

  《经济半小时》记者:

  卫东 李萍 孙菁 李长松 王朝阳 康敬峰 吴亚 卢小波

(编辑:枫聆来源:)