福星科技 房地产牵动公司现金流

央视国际 (2005年03月16日 09:09)

　　主持人： 截止到上周末，共有322家上市公司公布了2004年年报，其中，福星科技每股经营性现金流从负的0.95元突然上升到了正的1.29元，在我们的年报双榜现金榜中排名第26位。但是，在年报中我们发现，以钢丝绳制造的主业福星科技，其现金流状况的改善却主要得益于房地产业务的发展。那么公司的财务状况到底怎样？未来福星科技业绩增长的潜力还有多大？这些问题都引起了我们年报进行时编辑组的特别关注。

　　中国证券年报进行时顾问 顾灿奇

　　这种区域性房地产公司，它其实做的项目就是武汉，总体来说，它以后一两年的趋势，跟当地房价走势关系是最密切的。

　　中国证券年报进行时顾问 刘姝威

　　如果它的现金流情况不是非常好，依赖于外部现金流量的可能性特别大，稍微有点风吹草动，它的抗风险能力就很弱，企业的关键在于它的现金流量的控制。

　　记者抵达武汉，从机场前往市区的路上，满眼都是房地产商的广告，路边楼盘林立，让记者感受到华中腹地的这个中心城市同国内很多地方一样，正在掀起一股房地产投资的热潮。而作为当地的上市公司，福星科技参与其中分一杯羹也在情理之中。福星科技的董事会秘书告诉记者，到目前为止，他们通过控股的福星惠誉公司投资武汉房地产的资金已经高达17个亿，那么作为三年前刚刚步入地产业的福星科技来说，2004年的现金流怎么会突然由负数变为1.26元呢？

　　湖北福星科技股份有限公司董事会秘书 冯东兴

　　我们前两年这块的现金流主要是城市花园项目的投入和汉口春天的项目储备以及水岸星城的土地储备，这样就带来了房地产这一块现金流为负数，这两年一方面是城市花园项目的销售回款和金色华府的项目销售回款，以及2004的汉口春天的销售回款，主回报的项目就是城市花园和金色华府。2005年也是一样的仍然为正值。

　　冯东兴表示，2004年福星科技楼盘销售回笼了5.4亿元资金，每股经营性现金流大幅上升使资金压力得到了缓解。但引起记者注意的是，公司房地产开发依靠的是资金滚动，而滚动开发的前提是能够按期收回楼盘的销售款，目前，福星科技在建的楼盘多达三个，分别是金色华府、汉口春天和水岸星城，其中水岸星城的投资高达21个亿，光项目土地储备一项就花费了8亿元，那么在2005年，这些资金能否如公司所说的那样按原计划滚动起来呢？公司的经营性现金流是否还会发生大幅度的变化呢？

　　湖北福星科技股份有限公司董事会秘书 冯东兴

　　（2005年）汉口春天的一期的尾盘，二期的销售资金以及金色华府的尾盘销售的资金，这一块预计的回收资金现金流是6个亿，加上今年的水岸星城的资金回收，水岸星城预计资金回收在5、6个亿。今年这边公司里面主推的项目就是水岸星城。

　　主持人：根据记者的调查我们可以看到，福星科技的现金流是否会出现大幅度的变化，主要取决于公司目前的三个项目：汉口春天、金色华府和水岸星城的销售回款情况，为了了解这三个项目的真实销售情况，我们记者决定进行实地调查。

　　在位于汉口中心地段的“金色华府”，记者看到，楼盘的主体工程还没有竣工，但是销售已经接近了尾声。

　　金色华府购房者

　　问：您在这里买的房？

　　答：对，只剩尾盘了，而且是大面积的，楼层都是高的。

　　在金色华府了解到，这个楼盘总建筑面积14万平方米，去年6月份开盘，销售均价4300元，这里的销售人员告诉我们仅仅半年的时间。这里的销售率就超过了80%。

　　根据公司提供的数据，“金色华府”目前的签约销售收入已经超过了6亿元，其中有2亿多计入了2004年年报，今年还能带来4个亿元收入。而随后在福星科技另一个项目“汉口春天”的建筑工地记者看到，这个总建筑面积25万平方米的项目，一期是小高层，如果销售完毕今年也可带来1.5亿元收入。

　　汉口春天项目负责人

　　问：一期有多少平米？

　　答：5万

　　问：现在卖的怎么样？

　　答：卖的可以。

　　问：卖了多少？

　　答：达到90%了。

　　但是，记者在调查中发现，虽然目前的销售率比较高，但是“汉口春天”这个项目的二期开发存在着不确定性，就是项目用地在拆迁方面存在问题，是否能够按期动工尚不明确，

　　记者随后将这一情况与在北京的年报进行时编辑组进行了沟通。

　　与北京联络

　　（武汉）记者：赵芳

　　汉口春天它二期因为拆迁可能遇到点问题，所以本来说是今年先下年就可以销售，但是现在看好像有问题。

　　（北京）主编：刘志军

　　就是说它上次的楼盘已经卖完了是吧！那么它2005年要推出的楼盘有没有，主要是哪个它在江边上有一块地，大概要投21个亿，买那块地就花了8个亿，它说2005年就指望那块地了，大概14万平方米要重点调查的是它这块刚平地，今年能不能销售。那我知道，我就把下一步重点放在它今年下半年赌的那一块项目上。

　　主持人：在与北京的编辑组进行了沟通之后，我们的记者决定将“水岸星城”作为下一步调查的重点，根据福星科技董秘冯东兴提供的数据，今年福星科技楼盘销售收入有望达到11个亿，比2004年将近增长了一倍，其中有将近50%将来自于“水岸星城”这个项目，那么这个项目目前的进展又怎么样呢？

　　这里是福星科技刚刚投入建设中的水岸星城项目，总投资额达到了21个亿，一期工程预计在今年的9月可以正式完工，尽管公司在2004年在房地产业务上尝到了不小的甜头，但是作为一家半路转入房地产行业的公司在国家对地产行业进行调控的大背景下，如此大手笔的投资还是不禁让人担心它的资金安全问题。

　　水岸星城所在地背靠长江面朝沙湖，在福星科技三个楼盘中位置最好售价也最高，据了解一期要建成别墅，今年9月就要开盘。但令记者诧异的是，到目前为止连地基还没有打，刚刚进行土地平整，而按照楼盘预售有关规定，6层以下建筑封顶后才能拿到销售许可，那么这个项目能否如期完工呢？

　　水岸星城项目负责人

　　问：9月份能开盘吗？半年时间能盖起来吗？

　　答：能盖起来，很快

　　为了证实他的说法，记者随后来到了这个项目旁边的一个楼盘，向他们了解情况：

　　周边楼盘销售人员

　　大概要半年，但是有的时候，拿到地以后不见得马上会做，但是如果说马上就做，差不多应该是半年。

　　问：在武昌这块最高的能卖多少价？

　　答：住宅的话，最高的应该在6千、7千

　　问：现在6千、7千的卖的好吗？

　　答：这个我是根据以前那一块就差不多卖到4千、5千

　　问：销售情况呢？

　　答：它已经卖完了。

　　据福星科技董秘介绍，水岸星城一期别墅的售价每平方米4500元左右，由于他们土地成本比周遍楼盘要低400元左右，因此楼盘价格具备一定的竞争力，对于如期收回6亿元资金他并不担心。

　　 湖北福星科技股份有限公司董事会秘书 冯东兴

　　施工的桩机已经进场，我现在要陆续进场的就是其它的配套的这一块，包括土建和桩机施工这一块还要陆续进场，我们确定的正式开工的时间是4月上旬，4月上旬正式开工，如果4月上旬正式开工的话，9月份可以全面预售。我们对水岸星城这一块定位的话，定位为中、高档盘，我们对水岸星城有一个要求，就是力争把它打造成华中第一名牌。

　　福星科技董秘告诉记者，水岸星城项目是今年福星科技房地产业务的关键，光靠这个项目就能获得与公司去年房地产业务等额的销售收入，而下一步，公司还将逐渐加大房地产业务的开发力度。

　　湖北福星科技股份有限公司董事会秘书 冯东兴

　　现有福星惠誉这一块准备土地可以开发三年，水岸星城一期完毕的话我会考虑在适时的时候储备土地。储备土地前提是合理储备土地，我们不会说一下成片、大片的储备土地，会合理储备土地，这要根据我们地产公司的现金流和市场情况来定。

　　主持人：通过记者的调查我们了解到，三年前福星科技涉足房地产业，目前进入到了加速发展时期。但是，整个房地产行业的前景是否能够支撑公司下一步的发展呢？在今天晚间的中国证券节目中，我们将对此进行详细的分析，欢迎到时收看。

责编：刘科研 　来源：CCTV.com