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深度报道:地产新观察——交易回暖 见底仍需等待

 

CCTV.com  2008年12月22日 09:27  进入复兴论坛  来源:CCTV.com  
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    央视网消息(证券时间):在昨天的节目当中,我们的记者对北京、上海、深圳这三个比较有代表性的典型城市做了房地产市场的调查,通过我们记者调查,可以看到,这三个地区的房地产市场出现了环比成交回升,而且成交正在回暖的迹象,那这种回暖,到底是暂时的,还是地产行业已经出现触底反弹的前兆,地产行业和地产板块的投资机会,投资者又应当怎么样来把握,接下来我们再来看记者的调查。

    对于国内房地产市场在最近一个多月出现的回暖迹象,业内人士认为有市场和政策两方面的原因。

    西南证券首席研究员 张仕元:原因我觉得有几点,首先第一个就是说明经过一段时间的价格调整以后,市场的有效需求已经开始激活了,第二点就是说明9月19日的房地产刺激政策,就是前期出台的(政策),应该已经对于整个市场也产生效果了。

    联合证券房地产行业分析师 鱼晋华:为了缓解自己的资金压力,一些开发商采取了大幅降价的一些促销措施,它们激发了一些对房价非常敏感的刚性需求,第二点我们认为主

    要原因在于央行连续几次的降息,大大缓解了依赖贷款来买房的人的压力,提高了他们买房的能力,所以激发出了一部分的需求。

    而与市场的回暖形成对比的是,央行调查显示,在未来3个月打算购房的居民占比仅为14.6%,已经跌到历史最低水平。而中国社科院近日发布的2009年《经济蓝皮书》预测,明年房地产市场将步入较长的调整期。联合证券也认为,房价目前还没有到底部。

    联合证券房地产行业分析师 鱼晋华:如果说投资性的需求不出手,只是依靠目前这种刚性的自住的需求来支撑楼市的话,我们认为房价可能还难以到达底部,第二点对于明年楼市的交易量来说我们相对是比较乐观,我们认为随着房价持续的下跌,和央行进一步的下调利率,它会激发出比较活跃的市场交易量。

    中信证券认为,现在就说见底还为时过早,房地产行业未来还将面临着一个比较长的调整周期。

    中信证券房地产行业首席分析师 王德勇 :房地产行业依然在调整周期中,另外第二个方面就是房价应该说目前还是处在比较高的位置上,应该说向下的趋势还没有发生变化,第三个方面就是从房地产上市公司的业绩上,应该说面临着增长幅度增长速度在回落,而且还有可能出现负增长的局面。

    而西南证券则对明年以后我国的房地产市场持乐观的态度。

    西南证券首席研究员 张仕元:因为中国的住房改善还是城市化的进程依然还没有结束,而且整个老百姓合理的很多需求应该还是存在的,所以我们感觉对于未来房地产的健康成长应该还是有比较长的周期,但是想回到以前的价格暴涨、整个市场极度混乱的状况,我觉得也可能应该也是一个终结。所以我们感觉整个明年房地产市场应该是一个见底回升的态势,而可能这种增长的恢复态势可能应该是逐级提高的趋势。

    央行货币政策委员会委员樊纲,也看好明年房地产市场的总需求。

    央行货币政策委员会委员 樊纲 :最近销售率的提高,应该说符合预期,甚至我觉得最近销售率的回暖,我觉得反应还是蛮快的,比我原来预想的要快,我原来预想还得过几个月,没有预见到马上现在就有上升,这一块能够再火起来,应该说中国明年的总需求还是有一定保障的。

    业内人士认为,房地产市场真正见底回升,还需要强化政策的预期。联合证券房地产行业分析师 鱼晋华:一个比较有效的(政策)就是比如说是不是可以采取类似当年上海所采取的买房退税的这样一个政策,因为当时上海是1998年推出这样的政策,但是在1998年当年上海的住宅交易量就已经出现了非常大幅的增长。

    西南证券首席研究员 张仕元:政策方面其实就是两点,第一点就是购买力的培养,这就有赖于国民经济的增长和居民收入的提高……第二点就是市场购置环节成本的降低。

    央行货币政策委员会委员 樊纲 :中央(经济)工作会议的精神都有了,发挥房地产投资市场在宏观(经济)发展当中的积极作用等等,这些政策都有了,而且人民银行的这些政策都已经出台了,就是改善性住房的政策已经在调整了,改善性住房就是第二套,已经在调整也在落实过程当中,随着落实,我相信这个需求会逐步启动起来。

    虽然业内人士看法不一,但由于市场对国家政策的预期,相关上市公司的基本面将会发生一些新的变化,投资机会还是值得把握的。

    西南证券首席研究员 张仕元:对于相关的上市公司我们感觉这个政策比较有利的就是首先第一个就是市场的这些优势的龙头的房地产上市企业,它们将会从融资这块得到很大的支持,第二点市场的房地产交易活跃以后,也能促进这些企业收入的增长和盈利的改善。3331不会有太大的行情,但是逢低吸纳应该是有机会的。

    中信证券认为,地产板块在春节前就面临着一个比较明显的阶段性机会。

    王德勇 中信证券房地产行业首席分析师:我们的判断是住房的交易量还会保持一段时间的回升回暖,这样相当于房地产行业的基本面是有一定的阶段性的好转,在这样两个原因下我们觉得房地产板块的阶段性机会应该依然会比较明显。

    业内人士对于房地产业是否见底,态度还是比较谨慎,而地产龙头企业万科今天表示,房地产行业在经济下行周期当中,有着反周期的特点。

    万科股份首席研究员 谭华杰:在整体经济出现波动的过程当中,从货币政策来看,毫无疑问应该实行扩张的货币政策,但是扩张的货币政策要能够执行下去,不能牺牲在银行的利益作为代价,一定要找到一些能够保证贷款安全,但是另一方面又能很短时间内迅速增加信贷的渠道,就目前来看,购房贷款应该依然是这种必要安全的,而且短期之内能够释放大量贷款,最好用的手段之一。从这几来看,房地产行业具有经济周期反周期的特征。

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责编:陈平丽

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