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周剑英:这份租赁合同究竟是否有效-

央视国际 (2003年04月08日 10:23)

  就千百千百位商户诉北京阳光莱太投资管理有限公司、北京恒兆置业有限公司一审判决略论-.位于北京市东城区建国门内大街18号恒基商城内的千百千服装服饰市场诉北京阳光莱太投资管理有限公司、北京恒兆置业有限公司租赁合同纠纷一案,立案后4个月于9月20日一审作出判决。审理法院为北京市东城区人民法院。

  一审判决认为,被告方在其招商及与原告签订合同时,其经营范围中虽未有经营生产资料、生活消费品市场及商业设施租赁的内容资格,但对该资格被告方已向工商行政管理部门提出申请并正在办理之中。该合同是双方意思表示,合同的内容不违反国家的禁止性规定,故原、被告双方所签订的《北京市生活消费品、生产资料市场经营场地租赁合同》应认定为有效合同。作为本案的代理律师,在拿到这份判决书以后,想法很多。这份合同究竟有没有效?

  被告阳光莱太与原告签订《北京市生活消费品、生产资料市场经营场地租赁合同》,时间是在2001年11月,之前原告预先交付的押金,合同签订后,原告再预交了三个月即首期第一季度的租金。2002年1月1日,被告经营的千百千时尚广场正式营业。经营过程中直至诉讼,商户即原告发现被告阳光莱太存在违法经营。

  第一,签订合同时,被告没有生活消费品、生产资料等商业设施的租赁经营范围。

  ----为证实以上事实,庭审中原告代理律师出示了被告的企业法人营业执照副本、股东会决议(3月29日,股东会作出增加上述经营范围的决议)、公司变更登记的申请书(被告向东城区工商部门提出,日期是3月29日)等三份证据。说明被告当初的超范围经营。

  ----我国公司法第十一条第三款规定:公司应当在登记的经营范围内从事经营活动。

  庭上,被告对此超范围经营的实际情况予以了确认,承认原告代理律师所说的事实。辩解理由是“正在办理过程中”。

  另外,被告增加经营范围的申请通过的时间是在2002年4月2日。

  第二,5月20日以前,被告没有办理千百千服装服饰市场的登记许可证。

  ----原告庭审中指出,被告没有申领市场登记许可证而进行市场经营,曾在4月份被有关部门处理。同时,在原告代理律师的坚决要求下,被告出示了千百千的登记许可证(由北京市东城区工商行政管理局签发)。上面的日期是2002年5月20日。经当庭质证,原告代理律师认为,这个日期正好印证被告5月20日前的市场经营是没有办证的,是违法的。而且就市场登记证上有涂改及添加笔迹提出了疑问,请求法院核查。并提出了请求法院调查取证的书面申请书。

  庭审中,原告代理律师另外提出两份证据,是早期盖了千百千服装服饰市场章的茶话会邀请函和一份交款通知书。而事实上这个章当时未经工商部门同意备案,是被告私自雕刻的。

  ----北京市1997年9月1日起施行的《北京市生活消费品、生产资料市场管理条例》第十五条规定:兴建市场必须向登记管理机关申请市场登记注册;联合兴建市场的,应当签订书面合同,由联营各方共同申请或者委托其中一方申请市场登记注册。未经登记管理机关登记注册,不得兴建市场或组织摊群交易。市场开办单位凭《市场登记受理通知书》和市场开办登记表,到市场所在地的区、县工商局办理设立市场服务管理机构的登记注册(或增项)后,持照领取《市场登记证》,方可开展经营活动,包括出租活动。

  原告代理律师认为,被告2002年1月1日(不包括2001年10月开始的对外招商)正式经营千百千服装服饰市场,超越了当时公司的登记经营范围,也没有办理市场登记许可证,是违法的经营行为。被告答辩指出,尽管被告之前没有办证(原因是正在办理中),根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第十条“当事人超越经营范围,订立合同,人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的除外”,原、被告之间的合同不能因此认定为无效合同,是有效的。原告代理律师不同意被告的观点。被告违法经营是事实,但被告隐瞒以上重大情况,为达到摊位出租收取巨额押金和租金的目的。主观上是欺诈。客观上还同时实施了欺诈行为。

  被告为了达到以上目的,在北京晚报上发布招商广告时,宣称自己有1000多火暴摊位,其实只有600家,之后被告又发了一份抽奖宣传单,称已由北京市公证处进行公证,一等奖为价值18万元的法拉利轿车。但事实上,被告根本未在北京市公证处进行公证,也不存在轿车大奖。而且,被告收取租金时,不是出具的正式发票,是收据,损害了国家利益。

  合同法第三章“合同的效力”第五十二条:有下列情形之一的,合同无效。第一个情形就是:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;。被告欺诈经营,正好符合这个情形。它与原告签订的租赁合同当然应为无效合同。

  第三,被告经营的千百千服装服饰市场开业时,没有通过消防合格检查。

  开庭前,原告代理律师就被告是否通过消防检查找到了专门负责千百千服装服饰市场消防检查的北京市消防局重点防火二处的王爱平工程师(女),得知千百千是2002年3月向消防局申报,4月底通过的消防合格检查。(尽管原告一再通过法院提出要求被告出示消防合格证,但被告没有出示。)

  ----1998年4月29日通过的中华人民共和国消防法第十二条规定:歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公共聚集的场所,在使用或者开业前,应当向当地公安消防机构申报,经消防安全检查合格后,方可使用或开业。

  很明显,被告在千百千服装服饰市场开业之前,没有向消防局申报,更没有通过消防合格检查,违反了国家强制性的法律法规规定。合同法第五十二条关于合同无效的最后一个情形正是被告的上述情况,即:违反法律、行政法规的强制性规定。原告正是依此提出了合同无效的主张。

  庭审中,被告针对原告合同无效、退还押金、赔偿租金损失的诉讼请求提出反诉,要求法院确认原、被告之间的租赁合同有效,原告要继续履行合同,并随后提交了反诉状,但被告没有及时缴纳反诉的诉讼费,法院同时认为被告的反诉实际上就是答辩,因此驳回了被告的反诉。

  一审法院认定合同有效,同时又以“原告未按约定交纳下一季度租金、单方停止经营的行为属违约行为,”对此,“原告应承担相应的违约责任。”而“被告在与原告签约时存有瑕疵,故亦应双方均存有过错”,在原告“合同无效,解除合同,全额返押金”的主张与被告“合同有效,继续履行合同,承担违约责任”的答辩两种截然不同的主张中,法院最终判令合同有效,但解除合同,被告退还部分押金,原告则交纳实际经营期间的租金,实有“各人五十大板”之嫌。作为摊位经营的商户即原告,在与被告签定租赁合同时,并不知晓被告经营上实际存在的所谓瑕疵,当然被告也不会告知。从合同中,我们则可以看出,商户负有付押金、及时交租金的义务。而这也正是整个合同的利益核心。针对商户的这个义务,被告却享有如不交租金,就要扣押金、扣货物的权利。当商户经营过程中发现了被告的种种违法行为,只能要求解除合同,退还押金(这是原告的最低要求)。庭审上被告代理律师指出,经营就得付租金,要体现公平合理原则,正如“我”在庭上针锋相对反驳的“原告不交租,被告就要扣押金,而被告违法,原告连合同都不能解除吗。这本身就不是公平合理”,公平合理才是原告提起诉讼所要求得到的。

  周剑英:司法实践中如何看待劳动、雇佣与劳务

  关于劳务关系、雇佣合同、劳动法等这些司法实践中所出现的,我在从事法律服务过程中也有过迷惑。什么是劳务,它与雇佣是什么关系,劳动法的调整与它们之间有否联系。也曾与同行探讨过,我认为,这些词的产生与运用有着很深的历史环境,又有其他国家的司法运用,这些词怎么来的,在中国目前的法律环境下有着什么样的含义,需要参考他国实践。

  前不久,我收到一封来自黑龙江省七台河市北兴农场司法分局一位实习生的信件,谈到他们在实践中遇到了这样的一个案例,其中就涉及到上面那些问题。情况是这样的:甲联系到一个建筑房屋的活,甲把活介绍给了乙,甲与乙一起到雇主丙家,乙与丙单独商量各项事宜。甲、乙事前说好,工程挣钱乙按每平方米5元付甲好处费。问:

  1.甲与乙之间属于什么关系,是居间合同、还是劳务类合同

  2.劳务一词应如何正确解释,劳务关系是不是雇佣关系,是否只受《劳动法》调解

  1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》分则中规定了买卖、供用电水气热力、赠与、借款、租赁、融资租赁、承揽、建设工程、运输、技术、保管、仓储、委托、行纪、居间共十五种格式合同。每种合同均有详细规定。其中,是没有劳务类或劳务合同一说的。关于居间,根据我国目前的政策,国家允许法人、公民个人必须经登记并获得批准后,才能从事居间业务,这就是我们目前常见的一些中介服务机构(科研单位除外),而且居间合同在居间范围、条件、义务、报酬、期限等都有明确约定,我不认为,甲乙之间的关系非要套用居间合同或其他。

  甲乙之间通过口头形式,约定若工程挣钱,乙按每平方米5元付甲好处费,这个承诺意思表示真实,不违反法律或者社会公共利益,是在双方自愿的前提下作出,对甲、乙双方均有约束力。乙支付甲好处费,本身不违法,法律不会禁止。

  光明日报出版社1989年出版的《牛津法律大辞典》对劳动、劳务、雇佣是这样解释的:劳动法,英文称之为labour law,是与雇佣劳动关系相关的全部法律原则和规则,规定雇佣合同和劳动关系法律方面的问题。雇佣合同,英文称之为service, contract .

  of,即罗马法中的佣工契约,传统上称为雇主和雇工合同,现在则称为雇佣合同。雇佣合同包括:工资、假日、工作条件、关心雇员身体和安全的义务,雇主协会和工会,集体买卖、罢工和贸易纠纷。按照雇佣合同,一方当事人为他方当事人提供劳务,接受他方当事人的指挥和控制,并相应地取得工资或佣金。劳务合同,英文称之为services, contract .

  for,即罗马法中的委托服务契约。根据劳务合同,一方当事人向他方当事人提供劳务,这类劳务可以是专业性的,亦可以是技术性的。在提供这类劳务的过程中,劳务的提供不受他方当事人具体的指挥和控制,而是运用其自己专业上或技术上的技能和知识,并根据其自己的决定行事。这类劳务主要有两种,一种是律师、会计、医生和其他类似的专业性服务;另一种是建筑工程承包商、船舶制造商、汽车修理商、运输承包商和其他各种各样的技术性服务。

  早期的西方国家,如希腊、古罗马对劳务、雇佣一词的解释及运用,源于他们丰富的实践,并倾注了当时法律思想家的用心诠释,在当时的社会环境下起着非常重要的作用。当然,随着时代的发展,现在这些词的含义已大不相同。比如劳动法,都设置了专门的劳动或就业部来处理劳动纠纷,制定相关的法规政策,只不过在具体处理上,各国不尽相同。应该说,劳动、劳务和雇佣从它们产生的历史背景及其发展来看,劳务和雇佣的主要区别在于劳动者所提供的劳动是否是用自己的专业、技术,或仅根据用人者的安排、需求来提供劳动,前者是劳务,后者为雇佣。

  中华人民共和国劳动法公布于1994年。共107条。适用于中华人民共和国境内的企业、个体经济组织(即用人单位)、国家机关、事业组织、社会团体和已与之建立劳动合同关系的劳动者之间,有关就业、劳动合同和集体合同、工作时间和休息休假、工资、劳动安全卫生、女职工和未成年工特殊保护、职业培训、社会保险和福利、劳动争议、监督检查、法律责任。它的施行对于保护劳动者的合法权益,调整劳动关系,建立和维护适应社会主义市场经济的劳动制度,促进经济发展和社会进步,都起到了积极的作用。之后,国务院、劳动和社会保障部(原劳动部)还及时颁布了一系列的行政法规、行政规章,是关于保险、劳动集体合同、工资、劳动监察等,涉及面非常广,进一步对劳动法的施行提供了可操作的依据。

  劳动法的实行过程中,产生了一些疑难问题。工人在码头搬运货物时与老板之间发生的工资结算、身体伤害索赔;司机为他人运货过程中产生的相似问题;还有制衣厂临时聘请的裁衣工、缝纫工与厂方、老板经常出现的劳资纠纷,这种雇佣关系中劳动者凭专业、技术提供劳动,实际应为劳务纠纷,可以不适用劳动法。北京市高级人民法院就曾下文给北京其他各区法院,明确此类纠纷劳动者可以直接向人民法院提起诉讼。

责编:郭敏燕


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