Autrefois une forêt de cabanes de bois, et un premier gratte-ciel érigé sur la cendre.Autrefois des usines rudimentaires, et une capitale commerciale émergeant de la sueur.Qui a bâti ces bâtiments en or ?Qui a su faire pousser le ciment dans les tendres bourgeons ?Sagesse et lutte acharnée sont en filigrane des « vicissitudes de l’histoire de la construction à Hongkong ».

Les travaux de ce bâtiment ne sont pas encore terminés. Le garage souterrain est encore plus sombre. M.Wang nous mène jusqu’au bout. Tout à coup, un grand pilier de pierre apparaît devant nous. Ce n’est pas ni un ouvrage artificiel ni un matériau de construction ordinaire. De que peut bien être fait ce pilier de 30 mètres ? C’est une nouvelle merveille de l’architecture de Hongkong, qu’on révèlera bientôt, ici même!

Hongkong se compose de plusieurs îles et d’une péninsule à l’extrémité australe de la partie continentale de la Chine. Les régions montagneuses représentent plus de 80% de la surface totale. Près de 7 millions d’habitants vivent essentiellement dans des zones en marge des îles. La densité de population y est la plus forte de toute l’Asie. Car Hong Kong est un centre financier et commercial de classe mondiale. Ce qui place cette région parmi les cinq métropoles les plus chères du monde en terme de tarifs immobiliers. Les locations de bâtiments commerciaux y sont même les plus chères du monde. Dans un tel, endroit où le terrain est plus précieux que l’or, comment se trouver son propre toit ? Il y a 50 ans, les Hongkongais se démenaient pour atteindre leur logement de rêve. Ils avaient fui l’Asie du sud-est et la partie continentale de la Chine pendant la Guerre de résistance contre le Japon, et avaient trouvé refuge à Hong Kong, à l’abri des feux de la guerre. Mais une fois revenus dans leur pays natal, ils se sont aperçu qu’il n’y avait pas assez de place pour s’y loger. Ruinés sur le plan financier, ils ont dû construire des cabanes de bois dans les montagnes pour s’installer provisoirement.Sept à huit personnes vivaient dans une pièce de 5 à 6 m2, sans cuisine ni toilettes. Pour aller travailler ou se rendre au magasin le plus proche, il fallait une heure de marche aller-retour. C’est leur vie quotidienne. Mais malgré tout, ils étaient heureux. Au moins, ils n’avaient plus à s’exiler. Mais, un jour de 1945, un incendie s’est déclaré.Dans le quartier des cabanes de bois de Shixiawei, à Kowloon North, toutes les maisons sont réduites en cendres par le feu.Plus de 5.3000 habitants se retrouvent sans abri. De quoi attiser les troubles à tout moment.Mais au bout du compte, cet incendie donne lieu aux premiers logements publics… malheureusement trop peu nombreux. Un habitant sur cinq seulement peut s’y installer. Et pour les autres, ces millions de sans abri, c’est le désespoir face à ces immeubles neufs. Même si c’est par tirage au sort qu’on peut obtenir un des ces logements… Comme une loterie... Cette femme a été chanceuse. Elle se prépare à emménager dans sa nouvelle maison, avec ses deux enfants et le peu de biens que possède sa famille. Le jour le plus heureux de sa vie. AU plus profond d’elle-même, cet appartement valait plus que le paradis.Un demi-siècle s’est écoulé. M. Deng et son épouse s’activent pour leur nouvelle maison. Ils sont employés dans des entreprises de Hongkong et veulent profiter des vacances pour visiter des maisons. Ils rêvent d’en acheter une depuis dix ans.

Deng Rongteng : citadin de Hongkong

« Mon ancienne maison se trouve dans l’île de Hongkong. Elle est minuscule. Mes enfants grandissent, ils ont besoin de plus d’espace, de leur espace. Il nous faut donc une grande maison. C’est pourquoi je veux changer d’environnement ».

Ces dernières années, les Hongkongais ont acheté des maisons par l’intermédiaire d’agences d’immobiliers. Ces agences qui pullulent dans les rues et ruelles se chargent de vendre tous types de maisons. On peut s’y informer sur les prix, faire des comparaisons, et régler les formalités de la transaction.Mais il y a 50 ans, acheter un logement individuel était beaucoup plus difficile. Le salaire mensuel de la plupart des gens ne dépassait pas les 200 dollars de Hongkong, au-delà du plafond pour un logement à loyer modéré. Avec un revenu d’environ 300 dollars par mois, il n’était pas évident d’acquérir un logement valant plusieurs dizaines de milliers de dollars. Mais, face à des millions de clients potentiels, et les marchands d’immobilier hongkongais ont modifié les procédures traditionnelles pour pouvoir vendre les immeubles en petites unités. Et, sur le plan financier ils ont instauré un système de crédit inédit en Asie.

Zhang Jincheng : analyste réputé de l’immobilier

« A cette époque-là, Hongkong a déjà mis en place le paiement à crédit. On ne pouvait payer que 10% à 30% de la valeur totale du logement, et on pouvait emprunter le reste à la Banque. Le paiement à crédit a été le plus grand changement apporté aux modalités d’achat immobilier dans les années 1940 et 1950 ».

Malgré tout, peu de gens achetaient des maisons dans les années 1950. Leur revenu leur servait à se nourrir et se vêtir. Et quelques centaines de milliers d’habitants continuaient de vivre dans les cabanes de bois.Actuellement, M. Deng ne peut consacrer que la moitié de son revenu au remboursement de son prêt immobilier, il a donc davantage de pouvoir d’achat. Mais de nombreuses comparaisons sont nécessaires, car les écarts des prix de l’immobilier sont énormes entre les différents quartiers de Hongkong. Le Happy Valley que M.Deng adore, se situe dans un quartier animé. Peu distant d’un autre quartier, tout aussi vivant, Causeway Bay. Adossé à la montagne, il possède à la fois une saveur naturelle et toutes les facilités commerciales. Il est équipé de riches installations pour le sport et des loisirs, ce qui répond au mode de vie sain et moderne que recherchent les Hongkongais. Ici, le prix du m2 dépasse les 50.000 dollars de Hongkong. Mais, il y a plus cher. Dans le quartier de Repulse Bay, au sud de l’île, tout est pensé pour faire encore plus rêver. C’est un quartier renommé pour les loisirs, niché entre des montagnes ondulées et de doux rivages. A vingt minutes de voitures du centre ville, c’est un quartier qui rassemble les habitants fortunes. En 1997, ce pan de montagne de moins de 10.000 m2 a été vendu aux enchères pour… 5,5 milliards de dollars de Hongkong. Jusqu’où peut-on sublimer cette valeur ? Les conceptions architecturales les plus audacieuses semblent naturellement indispensables.

Wang Jintian : architecte

Cet immeuble a été édifié à flanc de montagne. Et il n’est pas facile de construire dans ce genre de conditions géologiques. Le bâtiment doit reposer sur la pierre et s’équilibrer sans s’appuyer sur les fondations. C’est difficile à réaliser.

Le « Fleur de lis » s’épanouit à Repulse Bay. Son esthétique particulière renforce son charme commercial. On dit qu’il en coûte plus de 200.000 dollars de Hongkong par m2. Un prix digne d’un immeuble bâti en briques d’or.L’expression disant « chaque pouce de terre vaut chaque pouce d’or » est devenue populaire dans les années 1970 à Hongkong. Avec l’essor de son économie et les avantages dus à son statut intermédiaire particulier, grâce à la multiplicité de ses cultures, Hongkong est devenue une incontournable métropole internationale. Diverses industries de transformation s’y sont développées. Et les exportations de produits fabriqués à Hongkong se classent au premier rang mondial.Les usines demandent fréquemment à leurs salariés de faire des heures supplémentaires. On dit que tant que les travailleurs acceptent les heures supplémentaires, leur patron pourra les conduire chez eux.Quelle est l’époque de l’apogée architecturale de Hongkong ? Nous nous trouvons maintenant à Kwai Chung, Sha Tin qui en garde les traces.Voici par exemple des bâtiments industriels d’environ 30 étages. Chaque étage abrite une dizaine d’usines et d’ateliers. Un millier au total, dans l’ensemble de ces bâtiments. Ce sont d’innombrables usines de ce genre qui ont propulsé l’économie de Hongkong vers les sommets dans les années 1970.

La terre se vend cher, un bâtiment représente d’énormes quantités d’or, et ces piliers extraordinaires qui soutiennent le gratte-cielLes petits ateliers et les usines miniatures participent à l’évolution de la société, et le marché immobilier s’envole avec Hongkong.Merci de suivre avec nous « Les vicissitudes de l’histoire de l’immobilier à Hongkong ».

Les gratte-ciels de Hongkong datent des années 1970. Malgré le manque d’espace, les logements sont pourvus de toutes les commodités. A l’époque, une maison de 40 m2 comme celle-ci valait plus de 200.000 dollars de HK. Et bien que ces tarifs représentaient beaucoup pour ceux qui ne gagnaient qu’un millier de dollars par mois, les Hongkongais se sont donnés corps et âme pour se loger.Aujourd’hui, la famille de M. Deng a besoin d’une maison d’environ 100 m2. Il y a trente ans, c’était un « logement de luxe ». Mais de nos jours, c’est un type de logement courant pour les Hongkongais. Car les gens ont besoin de plus d’espace. Mais où a-t-on trouvé cet espace ?Tout le monde connaît la valeur très précieuse de la terre à Hongkong. 10ème centre commercial mondial, 3000 multinationales implantées, 11ème centre bancaire mondial avec 73 des 100 plus grandes banques de la planète qui y ont leurs filiales, HK est aussi un nœud majeur de la navigation maritime internationale. HK s’ouvre sur 130 destinations par la mer. A plusieurs reprises elle a été élue la ville asiatique la plus accueillante. Et tellement de monde et de fortunes se sont amassées ici que le prix de la terre atteint des sommets. Et ce n’est que près de ciel que l’homme demande de la terre. On remarque souvent ces bâtiments très étroits et très hauts au centre ville : certains n’occupent que 50 m2 au sol, mais s’élèvent sur 50 m de haut. Certains ont une forme de champignon, pied étroit, large tête. D’autres ressemblent à des cheminées. Mais comment ces tours tiennent-elles debout en pointant vers le ciel ?Wang Jintian est expert en ces hauts bâtiments. Il nous accompagnera pour visiter une construction emblématique à Quanwan, haute de 319 mètres.

Wang Jintian : architecte

« Hongkong est depuis toujours exposée aux vents, on peut même dire que ce sont les deuxièmes les plus forts au monde. Nous avons donc fait beaucoup d’efforts dans la conception. Nous avons fait des maquettes de la région et des bâtiments pour des tests en soufflerie aérodynamique. Et vérifier la force que chaque point subit. » Le vent violent n’est pas bon pour les gratte-ciels, et même un faible vent peut les ébranler.

professeur de l’Université du chinois de Hong Kong

« Nous appliquons un concept appelé le « taux de confort ». Comme le vent peut faire osciller le sommet des gratte-ciels, nous avons souhaité contrôler l’amplitude de cette oscillation, mais aussi sa fréquence. Grâce à quoi on ne ressent pas le vertige. »

Tandis que la complexité du relief multiplie les défis, les experts en gratte-ciels du monde entier se rassemblent à Hongkong pour proposer les conceptions les plus étudiées.

Wang Jintian : architecte

« Outre sa structure principale et centrale, la conception extraordinaire de cette tour comprend ces huit piliers soutenant l’ensemble du bâtiment. Ils forment un immense espace anti-vent. »

Ces huit piliers sont des mystères. Ils permettent au bâtiment de parer l’oscillation provoquée par le vent et le consolident. Même debout sur la plage, on peut tranquillement promener son regard sur les beaux paysages.

Qui a construit ce « plateau » ici ? Qui a fait transformé la mer en terre ?La jungle de ciment s’est fait une place dans la culture et l’immobilier retourne à la nature.Dans un instant, la suite des « Les vicissitudes de l’histoire de l’immobilier à HK »

Grâce à leur conception avancée, les immeubles de Hongkong ont fait partie des fleurons de l’Asie depuis plus de trente ans.Dans les années 1970, les constructions atteignaient les 100 m de haut… On les a élevés jusqu’à 200 dans les années 1980, et ils culminaient à quelque 300 m dans les années 1990. Mais la technologie a ses limites. Et comment trouver de l’espace libre sur ce petit bout de terrain ? C’est naturellement vers la mer qu’on se tourne et qu’on trouve... La maison avec vue sur la mer choisie par Mme Deng, se situe sur le terrain gagner sur la mer par comblement. C’était un rivage il y a trente ans. Aujourd’hui, c’est un quartier de cols blancs. En regardant au loin les quartiers animés, on entend la rumeur des vagues. L’espace gagné sur la mer a multiplié les possibilités de choix de logement pour les citadins. Au début du 19ème siècle, les Hongkongais ont commencé à pratiquer le comblement de la mer pour étendre leur espace de vie. Les terrains gagnés sur la mer ne représentaient que 6% de la superficie totale de Hongkong. Mais un tiers des surfaces utilisables. La plupart des grandes avenues comme le Central Park et le Tsm Sha Tsui ont été créées après le complément de la mer. Et les Hongkongais s’y bousculent en rêvant toujours à encore plus d’espace. Voici des jeunes enthousiastes. Le nouveau terrain gagné sur la mer face à leur maison leur permet enfin de disposer de quoi faire du sport. Toutefois, ce site est voué à devenir une route, et ce sera alors aux marteaux piqueurs de parler. Dans moins de trois ans, ce terrain sera rempli de diverses constructions. Parfois, le comblement de la mer ne va pas de pair avec les besoins de la population en terme d’espace….Alors que l’homme réclame sans cesse plus de terre à la mer, la nature commence à exercer ses représailles. L’architecte Li Zhiming a découvert ces dernières années de nombreux problèmes de ce genre...

Li Zhiming : architecte

« Depuis quelques années, on craint que le Port de Victoria se réduise à cause du phénomène de comblement. Le comblement de mer a détruit la configuration portuaire initiale et l’environnement maritime. Mais désormais, le gouvernement veut consacrer davantage d’argent et de temps pour que le Bureau de la Reconstruction coopère avec les propriétaires fonciers privés pour la réquisition des terres. »

Mais la machine s’est emballée sous l’influence de divers facteurs. Dans les années 1990, les Hongkongais ont vite compris que l’immobilier est de loin l’activité la plus rentable, et beaucoup de gens ont alors acheté plusieurs logements grâce à des prêts bancaires allant jusqu’à 10 millions de dollars de Hongkong.

Zhang Jincheng : analyste immobilier réputé

« C’est alors que la tempête financière asiatique a frappé l’économie hongkongaise. Le prix de l’immobilier a chuté et touché le fond. La baisse était de 60% par rapport à la période faste. »

Malgré la chute des prix du logement, M. Deng n’a pas acheté de maison à cette époque. Car les fortes fluctuations le rendaient incertain et les influences de la crise financière ne lui permettaient pas de prévoir clairement l’avenir. Des milliers et des milliers de petits et moyens investisseurs immobiliers attendaient de voir le marché du bâtiment sortir de l’impasse. Mais, comment faire ?Voici une autoroute très fréquentée, avec près de 40.000 camions qui y font l’aller-retour chaque jour entre Hongkong et la partie continentale de la Chine. Chaque année, dix millions de camions transportent les marchandises et près de 100 millions de personnes passent là depuis la rétrocession de 1997 qui a ouvert de nouvelles opportunités pour Hongkong.

Zhang Jincheng : analyste immobilier réputé

« Les autorités centrales chinoises ont énergiquement instauré la politique de libre circulation, la politique de CEPA (Accord de partenariat économique rapproché) et une politique d’accueil des investisseurs. Tout ceci a permis à l’économie hongkongaise, notamment dans les secteurs au détail, de s’installer rapidement. En deux ans, le prix du bâtiment est remonté, et celui du logement a augmenté de 30% par rapport à la période noire. »

Comme beaucoup de Hongkongais, M.Deng a choisi une période de stabilité économique pour acheter sa maison. Car, il pense que ses revenus vont augmenter dans quelques années.

« Ma femme et moi, nous avons chacun un emploi. Nous prévoyons au maximum de consacrer 40% de nos revenus pour rembourser nos prêts. On a donc signé pour quinze ans de remboursements ».

L’autre raison qui a poussé M. Deng à enfin trouver un logement à Sha Tin, c’est qu’il peut voir les courses de chevaux. Ici, le prix est inférieur de moitié à ce qui se pratique près du Happy Valley. Mais c’étaient les problèmes de transport qui l’inquiétaient.Il y a une dizaine d’années, M. Deng a fait un calcul: s’il habite ici, il lui faudrait une heure de voiture pour aller travailler, soit 2000 dollars de Hongkong en carburant, ce qu’il ne peut pas se permettre. Dans les années 1980, c’est à cause du problème des transports que des millions de Hongkongais n’ont pu se résoudre à s’installer dans les zones étroites de Kowloon, de l’île de Hongkong et du Nouveau Territoire. Dans les années 1990, les Hongkongais ont commencé à rallonger les lignes ferroviaires vers ces villes et ces bourgs de banlieue. La coordination des métros et des bus a aussi permis de résoudre les problèmes de transport qui inquiètent M. Deng.

Deng Rongteng : citadin de Hongkong

« Il est pratique de changer de train au Centre Shatin. L’autre ligne reliant Kowloon Tang a aussi une correspondance entre le métro et le train. Tout cela nous permet de résoudre nos problèmes de transport. »

Ces dernières années, plus de 30% des jeunes acheteurs hongkongais ont fixé leur choix sur les villes et les bourgs satellites. Le retour à la nature est devenu la tendance générale du marché du bâtiment. Même dans les quartiers animés, les Hongkongais judicieux ont trouvé des moyens d’embrasser la nature.

Li Zhiming : architecte

« Les Chinois de la partie continentale reboisent les surfaces de terre, nous, Hongkongais, reboisons aussi. Dans les rues de Hongkong, vous voyez de nombreuses maisons. Mais d’en haut, on peut constater la présence de multiples espaces verts. »

chanson : Que poursuit-on tout au long de sa vie ?

Que poursuite-on tout au long de sa vie ? On rêve de milliers et de milliers de maisons pour loger tout le monde.

Mais, ce rêve rencontre des obstacles : incendies dans les années 1940 et 1950, tempêtes torrentielles dans les années 1960 et 1970, crise financière dans les années 1990… le rêve des Hongkongais a été soumis à rude épreuve. Mais aujourd’hui, le marché de l’immobilier s’est consolidé et stabilisé. Quelles sont les nouvelles recherches architecturales que les Hongkongais vont engager en ce nouveau siècle ? L’architecte d’un bâtiment dont la construction s’achève prochainement, nous emmène sur place pour nous faire admirer son extraordinaire créativité. Le garage souterrain est très sombre, M. Wang nous mène jusqu’au bout, des pierres étranges apparaissent. L’une entre elles mesure près de trente mètres. Mais pourquoi ces pierres ont-elles été placées sous la tour ?

Wang Jintian : architecte

« Un bâtiment doit avoir un thème et un lieu pour générer des climats culturels. Nous avons donc choisis le bois fossilisé comme thème de notre tour. Ce sont des fossiles que nous avons recueillis durant plusieurs années. »

Il y a des millions et des millions ans d’années, ces grands arbres constituaient les plus grands corps biologiques de la Terre. Aujourd’hui, ils fusionnent d’une certaine manière avec le plus grand bâtiment de l’époque. Est-ce un hasard du temps et de l’espace ? Dans l’avenir, il s’agira non seulement du plus grand immeuble commercial de Tsuen Wan, mais aussi du plus grand Musée de bois fossilisés du monde.Au 21ème siècle, l’harmonie entre l’homme et la nature sera le thème de l’immobilier à Hongkong.