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中国房地产 辩析拐点

 

CCTV.com  2008年02月26日 10:10  来源:CCTV.com  
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中国房地产 辩析拐点

  播出时间:2008年2月25日

  CCTV.com消息(中国财经报道):2007年已经过去,回首07年的中国楼市,可用“疯狂”二个字来形容:2007年全国70个城市房价涨幅纷纷创下新高,地产企业纷纷进入资本市场大量融资,然后抢购土地。天价土地不断造就一个个“地王”;面对飞快上涨的房价,一系列宏观调控政策出台,让高涨的房价及时刹车。第二套房首付和利率的提高,经济适用房政策的新政,以及保障性住房政策的推出,都让民众看到了“居者有其屋”的希望。保障性住房政策能否有效调控楼市的供需结构?中国房地产市场能否回归理性?这一切都有待在2008年为您一一揭开谜底,好,还是让我们回放一幕2007年年末,在北京上演的一场“土地盛宴”。

  一、土地“盛宴”

  北京市国土资源局工作人员:“报价截止时的最高报价是广阳家园AB区(D、E)地块,最高报价为3亿1840万元整。门头沟新城冯村地区住宅项目用地的最高报价是5亿1100万元整。”

  2007年由于北京市优先安排保障性住房建设用地的土地供应,所以,到年底才集中供应商品房建设用地,让等了10个多月的地产商们已经迫不及待了。

  北京市国土资源局拍卖师:“今天还是两块郊区用地,那么,我想这种现象在这几年还是很少见的郊区用地。但是我也想提醒各位,就是说到年底,我们市场的这个地还是很多的。#所以我也希望大家,今天能理智报价。”

  当天,万科、华远、碧桂圆等大型地产商纷纷登场2007年末北京的这场土地盛宴。30多家开发商挑选着各自的吉祥拍卖号牌。拍卖大厅被挤得水泄不通,许多地产商只能站在旁边观战。

  北京市国土资源局拍卖师:“7亿2千200万元,10号报出的,7亿2千200万元。7亿2千300万元第三次。恭喜46号,中铁房地产集团有限公司竞得广阳家园AB区用地。”

  经过数百轮举牌竟价,规划建筑面积10万平方米的房山区广阳家园,最终被中铁房地产集团收归囊中。土地竟拍价比挂牌价高出近4亿元,另一块土地也被拍到15亿元,高出挂牌价10亿元。开发商表示,今天这么高的拍卖价格也是预料之中的事。

  记者:“比他的底价翻了一翻,您觉得满意吗?”

  中铁房地产说:“我们比想象中的可能差不多吧,这市场就这样了。”

  没有最贵,只有更贵,2007年末北京土地市场,终于烹调出了“面粉比面包贵”的盛宴。面对全国土地争夺战的频频升级。调控土地供应方式,清查囤积土地,成为了2008年宏观调控的首要举措。

  北京市国土资源局副局长曾赞荣:“我们原则上不再推出超过50万平米建筑面积的土地供应。我们基本上是控制在20万平米左右,这样就开发商拿到这一块地以后,他很快能够开工建设,推向市场供应。今年都是小块供应的土地,也是为了防止开发商通过大面积的囤积土地,然后最后抬高房价。”

  曾赞荣告诉记者:2005年以来,北京通过“招拍挂”出让土地数量已经持续三年增长:2005年完成554万平方米,2006年完成799万平方米,2007年完成956万平方米。其中,商品住宅用地的比例也在增加。2007年,北京市出让商品房用地62宗,共计883万平方米,占全部土地成交面积的92%;而2006年,这一比例只为83.7%。

  北京方恒置业股份有限公司常务副总刘明杰:“众多的开发商去拿有限的几块商品房用地,这样的话必然导致了第一这个拿地的成本增高,或者叫出现了一些天价拿地,或者叫地王的这种现象屡屡的暴出。那么这样的话,要求就是房地产企业,必须要进入金融资产市场,或者上市或者用其它的方式融资。”

  北京科技大学经济管理学院教授赵晓:“从2007年的年末北京市的土地拍卖来看,一个是好消息,增加了土地供应,这是走了一个正确的方向上,就一定要增加土地供应。否则房价肯定还会飞涨。第二,但是我们说一个坏消息,拍卖的价格太高。拍卖的价格太高,面粉的价格太高,预示着新出炉的面包的价格会很高。”

  北京中坤投资集团董事长黄怒波:“土地的价格高,传导到建屋成本上。建屋成本就导致房价升高。还一个就心理预期,土地越卖越贵,大家认为地越来越少。那好,我手里的房子就越来越珍贵。这个传导预期,我觉得土地价格上,政府应该起到他的主导作用,很多地未必是价高者得。”

  中国社会科学院2008年《经济蓝皮书》中指出,当前中国地价、房价倒挂现象严重,一些通过招拍挂出让的土地楼面地价,已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格,这必然促使未来房价大幅上涨,形成地价和房价相互推高的恶性循环。


  

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