物权法：在农村买房，慎之！以农民生计为重

央视国际 (2005年07月13日 10:45)

　　时下，生活在喧闹都市里的人们越来越向往乡村的宁静和清新空气，将买房的目光投向了郊区和农村。但由于对房地产法律知识的匮乏，很多“城里人”在农村购房的过程中引发了一些纠纷。

　　这些纠纷的产生，涉及到这样一个问题，即宅基地使用权。农民对住房和宅基地享有何种权利，农民的住房及宅基地能否转让，如果能转让，又应在何种范围内转让，对此物权法草案已做出相应规定，但社会上还存在较大争议。　<<<参与讨论>>>

　　聚焦热点：城里人在农村禁购宅基地

　　根据土地管理法的规定，国务院为加强农村土地的管理，已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，物权法草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。

　　草案同时规定，农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。

　　新闻背景　湖南省浏阳市张一明先生遇到了一件烦心事：明明自己掏钱通过正当途径购买的房屋，使用了几年后，却被告之是违法，得退出。<<<<

　　如何申请宅基地使用权

　　宅基地使用权，是指公民个人在依法取得的国家所有或农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并享有居住使用的权利，包括以下内容：l．依法取得。2．永久使用。3．随房屋转移。4．受法律保护。

　　●物权法草案热点之一：建筑物区分所有权

　　●物权法草案热点之二：遗失物的所有权

　　专家点评：宅基地转让应慎重对待

　　一些专家对物权法草案的规定大多表示赞同，他们认为，随着城乡之间的相互融合，许多农民已在城市扎下根来，不可能再回到家乡居住，农民对自己的住房拥有所有权，当然应当允许他们转让住房和宅基地。而且，这也是增加农民融资途径，帮助农民脱贫致富的一项措施。

　　也有人对宅基地的转让深表担心，因为在他们看来，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所。

　　郑功成委员：应该有一个变通的办法

　　物权法草案只允许宅基地在本集体内转让。城镇居民不能到农村买房，而农村村民则可以到城市买房。全国人大内务司法委员会委员、中国人民大学劳动人事学院副院长郑功成认为，这样简单的禁止城镇居民到农村买房，不利于城乡之间人口的双向对流，也不是真正保护农民利益，而是在客观上让农民的一大财产变成“死产”。应该有一个变通的办法。<<<<

　　杨兴富委员：农村的住房、宅基地应该与城市一样

　　在城市，将房屋出租、转让、抵押都可以，为什么在农村就不行呢？全国人大内务司法委员会委员杨兴富认为，农村的住房、宅基地应该与城市一样，这是适应社会主义市场经济发展的要求，是适应全国农民的要求，也是农村经济发展的需要。<<<<

　　刘振伟委员：农村宅基地可以单独转让和抵押

　　全国人大常委会委员、农业部政策法规司司长刘振伟理解，农村宅基地问题，既然是重要的财产权，就可以单独转让和抵押。此项规定，应与城市土地使用方面的规定相一致，因为从使用权性质上看，两者是没有区别的。<<<<

　　本网专访江平：物权法保护合法的“灰色财富”

　　审议意见：能否转让是个两难选题

　　当初规定宅基地，农民可以无偿使用，不得转让，一是为了使农民“居者有其屋”，二是为保证农民不要成为流入城市的无业游民，造成两极分化。

　　现在情况发生了变化，一是要有序转移农村劳动力，加快农村城镇建设，二是农村进行产业结构调整，实行农业现代化后，农民需要资金发展生产，惟一可以取得融资的，只有房屋和宅基地。但是，由于现在农民的生活在很大程度上离不开房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押转让后，一旦生活和生产发生变化，农民将无依无靠，沦为无居无业的失地农民。

　　为此，绝大多数委员和人大代表主张，物权法草案在征求意见时，既要听取农民和涉农人士的意见，同时又要结合社会主义市场经济的本质权衡考虑。

　　厉无畏委员——立法要为今后的发展留一定的空间，“是否可以在物权法草案中增加一条，在城市规划需要的时候，给农民一定的社会保障和合理的补偿，这对于提高土地的使用效率是非常有益的。”

　　刘积斌委员——物权法草案对宅基地的规定，好像是保护农村的宅基地不流失。他认为，其实建筑物的转让和宅基地流失不流失没有关系。城市人买卖房子，土地始终是国有的，这与土地所有权没有关系，同样的问题，在农村为什么不行？建议对城镇居民到农村购买宅基地，可以有一些条件的限制，但是不应完全禁止。

　　热点纵深：立法应以农民生计为重

　　十届全国人大常委会委员长会议决定，将关系到公民切身利益的《中华人民共和国物权法（草案）》向社会全文公布，广泛征求意见。这一决定，反映了国家最高立法机关对制定物权法的高度谨慎和对广大公民的充分尊重。

　　物权法草案中有关农民权益的核心制度在于土地承包权和宅基地使用权。其中，宅基地使用权关系到农村千家万户，并且是广大农民的生计问题。

　　草案规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这些限制宅基地使用权转让的规定，对充分保护广大农民权益，意义重大：

　　第一，限制宅基地使用权转让，有利于保障广大农民的生存需要。

　　第二，限制宅基地使用权转让，有利于稳定农村社会秩序，体现并尊重农村的社会良俗。

　　第三，允许宅基地使用权在本集体组织内转让，考虑了物权人的实际交易需要。

　　中华人民共和国物权法（草案）全文

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责编：陈桑桑 来源：人民网