CCTV.com消息（央视论坛12.23播出）：
主持人：张羽
嘉宾：陈淮（中国城乡建设经济研究所所长）
巴曙松（国务院发展研究中心金融所副所长）
编辑：蒋薇薇 孙硕
播出时间：2005年12月23日
主持人：各位朋友您好，欢迎您光临今晚的《央视论坛》。今天我们的论坛要关注房地产的话题，近些年来房地产一直是社会关注的热点，有这样一种说法，2005年是房地产的宏观调控年，调控措施怎么样，效果如何呢？又有一种新的说法，2006年将是住宅消费的鼓励年，为什么会有这样的说法，最终会产生什么样的效果呢，这就是今天我们要梳理的话题，首先介绍一下今天演播室的两位嘉宾，一位是中国城乡建设经济研究所的所长陈淮先生，欢迎您一位是国务院发展研究中心金融所的副所长巴曙松先生，欢迎您。在讨论之前我们先回顾一下2005年我们对于房地产业的宏观调控措施。
从年初开始，中央开始了对房地产行业的宏观调控。3月5日，国务院温家宝总理在“两会”《政府工作报告》中，明确提出抑制房价过快上涨的趋势；3月16日，中国人民银行把商业银行个人房贷利率从5.31%上调至6.12%；同时，“个人住房贷款最低首付款比例”由20%提至30%；3月26日，国务院办公厅下发俗称“国八条”的《关于切实稳定住房价格的通知》，要求地方政府及相关部门采取土地、财税、金融等等综合手段控制不合理需求，抑制房价过快上涨。对于控制措施不力者，要追究有关负责人的责任；4月27日，国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。通过土地、税收、金融等关键措施，强行遏制恶性炒作土地，调节楼市。
另外，还有5月9日国务院办公厅转发的的建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，被业界称为“六一大限”，明确指出新购商品房“两年内转手全额征税”等措施，打击炒作投机行为。鉴于商品房预售存在的种种弊端，8月15日，央行建议取消房屋预售制度，普通百姓对此拍手称快。
主持人：应该说去年我们国家为了调控房地产，出的措施是非常密集的，作为百姓来讲，可能他第一个反应，认为这些措施就是针对房价，房价太高了，要把房价降下来，就二位来看的话，这么多措施真正针对的是什么呢？
陈： 2005年我们在宏观调控中取得的成效应当说是非常明显的，我们的调控是四个目标，第一个是房地产投资规模过大，造成经济可能出现过热的趋势。2005年应该说宏观调控是稳定运行的状态，并没有出现通货膨胀，与这个领域的调控密不可分。第二个，调整供给结构，各地要大量提供经济适用房中低档普通住房，以及要完善住房保障体系，援助那些困难和特困群体。
主持人：我记得您打一个比喻说海鲜太多，盒饭不够，是指这样一个供给结构吗？
陈：如果说供给结构，大多数人还是吃家常菜和盒饭的人，现在满大街都是开的海鲜馆，很可能人们就被迫去买那些高价的海鲜，实际上这和他们的消费能力不相称，也和社会的实际需要不相符合，第三个调控的目标，是抑制房价过快上涨，这个目标我们从统计数据中已经可以明确地看到，从政策出台之后，房价的上涨速度和此前相比已经明显降低了。
第四条是规范市场经济秩序，打击那些违法乱纪导致市场经济秩序混乱的不法行为。
巴：房地产市场确实也是国民经济里面一个非常重要的，前向关联，后向关联都很重要的产业。这么一个产业它的大起大落，对国民经济平稳增长也不好，所以我们可以看到现在，总体上跟整个宏观调控政策基调趋于平稳，强调稳定增长下的结构调整一样，你比如说从地区上来说，可能是前五个省市它的房地产开发量占全国可能接近一半，从产品结构上，可能也是海鲜和家常菜盒饭比例不一致。包括从我们金融服务上来看，也是银行贷款和其它的多元化融资渠道也不一致，所以主要是一个结构问题。
主持人：我想老百姓最直接看到的最关心的是房价的问题，刚才陈所长有一个表达说是抑制房价过快上涨，很多百姓和媒体认为这个宏观调控措施就是让房价降下来，针对我们抑制房价过快上涨的这种调控目的，现在来看效果怎么样？
陈：这不是我说的，这是温总理准确无误地说的，也是所有政策文件中表达非常清楚的一条，应该说我们刚才说，就是巴所长说的主要问题，供给结构存在严重问题，这不仅仅是供和求是否能够相互衔接的问题，而且关系到社会资源的优化利用，和资源在穷人与富人之间分配关系的公平问题，如果单纯依靠市场机制的竞争，我们所能供给的资源就会优先被富人占有，因为我不可能给全社会的人在一年之内同时盖这么多的房子，那么谁出价高，谁就优先获得了资源，政策调控的目的就是让最需要改善住房条件的特困群体、困难群体，和中等偏下收入群体，以及正常消费住房的中等收入阶层优先获得有限的资源。调整供给结构以及宏观调控的目标之一，就是如此。
巴：所以就是说，现在的问题是高端的这一部分是我们大家关注比较多的，我们通过推向市场，土地招拍挂，关注比较多，但是不可能让中低收入阶层也通过市场这一部分解决，靠什么呢，在高端可能要依靠市场机制，到了中低端，政府这个时候，比如地方政府应该承担更大的责任，应该是分层解决。
主持人：去年我们国家出台了一些关于房地产的宏观调控措施，针对的问题刚才二位也讲了，我们也进行了一个梳理，我们来看一下。
去年以来，一些地区房地产投资增幅偏快、房价上涨过高。伴随着商品房结构的不合理，中低价位、中小户型房屋严重供不应求。房价上涨与投机性购房相互推动，带来了生产资料的价格上涨，又进一步造成房地产的供不应求和房价的进一步攀升。据国家统计局发布的信息，2005年第一季度，全国房价上涨19.1%。
总体来看，房地产市场存在的问题突出表现在六个方面：一，局部地区房地产投资增幅仍然偏大；二，房地产价格处于高位，三，住房供应结构性矛盾问题十分突出；四，住房保障制度建设相对滞后；五，囤积土地现象；六，一些地方贯彻落实各项调控措施还不够得力。
这些问题就像多米诺骨牌一样，产生了连锁反应。不但涉及到普通居民居住权益的保障，也影响了国民经济的健康发展，并涉及到社会的稳定。
主持人：有人把2005年称为房地产宏观调控年，但是我们注意到前几天在上海举行的中国地产节上，您又说2006年将是中国鼓励住宅消费年，这是不是意味着我们的宏观调控结束了，2006年鼓励大家多买房，买好房？
陈： 2006年我们迫切需要扩大内需，扩大住房消费需求，鼓励老百姓住房消费，这又变成了扩大消费需求里最重要的一环，比如刚才巴所长讲到，这个行业对上下游的关联作用非常大，你换房子以后，马上要装修，要买新家具，对制造业以及中端产品的拉动很大，盖房子，水泥、钢材、各种建材，显而易见对国民经济推动很大。我们2005年、2006年的一个区别，就在于哪儿，刚才巴所长刚才说到了，2005年年初的时候我们面对的是房地产投资规模过大引起的原材料价格上涨，2006年我们面对的是基础产业的产品，产能过剩，这是一个区别。但是刻意要强调的是，2006年鼓励住房消费，不是说是买房子都受鼓励，只是普通商品房的住房消费将受到政策鼓励。这个普通商品房里头还要刻意说明，是大力支持自住型的住房消费，我们很多媒体把这个自住型写成自助餐那个自助，不是，是自己住的房子的住房消费将受到大力支持，我刚才说的鼓励、支持的词也都是在中央经济工作会中明确提出的，而且中央经济工作会明确还指出说2006年和此后，房地产业是国民经济的支柱产业，而且是重要支柱产业。理由就在于2006年扩大消费需求，特别是扩大住房需求，特别是鼓励老百姓自住型的普通商品房的住房需求，对平衡国民经济，实现稳定发展至关重要。
巴：可以从这个角度看， 2005年的这些调控措施可以看成是整个房地产行业的体检，它不是说是停止，它是体检，你出现哪些问题，因为这个行业我们从真正的房地产市场，从它开始，比如从银行开始提供信贷支持，快速成长，一直处于上升的趋势，它还没有经历过一个完整的周期波动的检验，一个行业没有经历过一个完整的周期波动的检验，只是知道一直快速扩张，不会是一个很成熟的健康行业，所以现在2005年比如紧缩和调控，能够给这个行业一个自我完善，自我反思，自我调整的一个过程，我们现在房地产商的数目从最开始的一万家，两万家，现在增加到五万家，多数房地产公司成立的时间就是三四年，四五年，经过这一轮的调整和紧缩，对考验它开发的质量，融资的能力，质量的控制，对政策的把握，经过这些调整之后，我们叫剩者为王，不是胜利的胜，是剩下的剩，剩者为王。
主持人：陈所长，刚才您讲到鼓励住房消费年主要是鼓励自住购房，我们有什么措施去鼓励它呢？
陈：应该说我们刚才的问题，还有许多延续的部分。你让鼓励老百姓住房消费，一个是鼓励什么样的住房消费，第二个呢，你拿什么鼓励我，是吧，你说鼓励，我表扬你，你买这个房子，就完了吗，我得得点实惠吧，我们刚才说第一个鼓励住房消费，我们刻意、明确地说明，绝对不是鼓励老百姓大张旗鼓去买房子，多买房子，买新房子，买大房子，这个鼓励的含义不是这样的含义，是鼓励在力所能及的情况下适时、适度地改善自己的居住条件，这就包括一部分有条件的人买新房子，买和自己的消费能力相对应的，而不是出于某种投机，指望在这上头发财，这种炒作行为，购房。另外，适度改善我们还可以要很大扩张二级市场和三级市场，也就是租赁市场，通过把全社会的资源动员起来，来满足老百姓的住房需求和改善的要求。再一个，我们鼓励老百姓住房的具体措施中还包括也对开发商要提出更严苛的抑制，不是说2005年的宏观调控到此结束了，我帮你托市了，明确说完全不是这个意思。我们先说老百姓一头，再说开发商一头，老百姓一头，2005年要求在各个项目小区中的配套先行上有更多的完善措施，使老百姓买房子的风险更小，另外我想现在有些政策性的银行也在和有关部门探讨，不仅在商业银行给老百姓提供按揭贷款，提供优惠的按揭贷款，而且还要出台逐步研究和完善的适当时机，政策性的住房金融，政策性的住房金融，还要把现在针对中等收入者阶层和中等偏下一些收入者阶层的保障制度中的公积金这个体系进一步完善和用好，这是支持老百姓买房子，改善住房条件，并且得实惠的一个重要措施，结果我们有一个很大的老百姓得实惠的那坛子水放在边上没好好用，这是我们2005年还来不及做的，2006年我们要做的。另外在税赋体系上还要做出怎么样有利于老百姓自住型，生活必需型的这方面的调整，在税赋结构上我们包括对要素环节征税、开发环节征税、持有环节征税、交易环节征税，现在这个税分布在这四个方面的情况不一定有利于老百姓，特别是不一定利于普通老百姓的住房，我们怎么样把税赋结构进一步完善，让那些奢侈型、享受型的人的住房需求得到抑制，刚才巴所长讲了一个很重要的个那些适应市场需要的开发商存活下来，现在我再补充一条，适应市场需要的不一定能活下来，在2006年，在于哪儿呢，那些过去以满足奢侈型的住房要求和享受型住房要求的开发商在2006年你不一定能活下去，你今年2005年卖得好极了，昂贵的别墅，明年这种住房的需求可能要出台相应的政策，不仅是土地供给上，而且持有这种房产，你可能要负很高的，每一年住你都得上税，还有人买吗，这些措施从2005年延续而来的不仅不变，还要继续加强，这些都是我们鼓励老百姓住房的相应政策体系。我们说第一个，不是鼓励老百姓，政府说去买房吧。
主持人：买好房。
陈：不是这个意思，第二，开发商别乐太早，绝对不是说你在2006年将面临政府帮你卖房这种事，相反你将面临比2005年更严苛的政策调控和市场供求变化的环境。
巴：很多鼓励的因素，其中最关键的因素是金融，无论是开发商还是消费者，从消费者来说，他获得他自住用房的，比较健康的，风险程度比较低的这一部分应该成为银行支持的重点。我看到一些银行，我调研发现，他开始对不同的市场，给出自己重点服务的区间，有的银行就说我就只给6000到8000块钱一个平方的这一部分中间的我贷款，我的定位就是这样，为什么，比如在北京，这一部分主要是自住的，而且整个比较健康。银行开始主动用自己的资金资源挑选好的健康的项目，这本身也是约束这个市场发展。
主持人：刚才两位都讲到在2006年的时候我们要鼓励老百姓购买自住住房，他们在购买房产的时候会面临什么样的风险呢，比如房价有没有可能跌了？
陈：对，这个问题问得非常好，确实在2005年老百姓面对房市的时候，至少有一部分消费者他的问题在于，我担心我买了以后跌了吃亏，吃亏就是风险，我的利益受损害了，2006年这个风险还存在，确实存在，因为不同城市，不同地方的供给和需求关系不一样，但是2006年的特点在于房价的波动，以及投机性炒作对房价的影响给消费者带来的风险还存在，但不是第一位的，许多给消费者可能造成的风险要比这个范围宽大得多，而且不确定性大得多。我给你举几个例子，第一个是利率，第二个，税，我们现在在2005年在宏观调控里规定120平米为普通住宅和非普通住宅的界限，允许上浮20%，将来普通住宅的政策界限可能标准还会降低，辅之以的就是税赋，就是大家已经在媒体上看到的物业税持有房产，你买的是符合政策鼓励的普通住宅，还是非普通住宅，你占有这个房子每年的代价可就是天壤之别了，这个就有风险，你不知道我这个将是划在政策之上还是政策之下的，这就是税的变动，当然不一定2006年就变，但是变的方向是清楚的，这是第二个风险。第三个通胀，通货膨胀率，2006年为什么鼓励消费，就是我们目前分析可能供大于求，并不是说2006年一定是通货紧缩，那可不一定，但是如果通胀和通缩人们在买房什么行为呢，在通胀的情况下，全社会的人都努力以币求货，因为货币资产会贬值，老百姓的票子会毛，所以他就想办法，买房子，在通缩的情况下人们会努力以货求币，因为去年100块钱买的东西今年90块钱就可以买到，持有货币是最好的资产，现金为王，是这样一个特点，所以通胀、通缩预期不确定的时候，全社会、包括老百姓和那些投资住房的投资主体，他们的预期可能就不确定，这些都有可能影响到我们住房市场面对的风险。再加上金融，再加上2006年还有一些辅助其它，我们说的，比如股市。我们也希望我们的人民群众在改善自己住房条件的时候，充分考虑到这些不确定因素。
主持人：从二位介绍的情况来看，首先我们说2006年是鼓励住宅消费年，并不意味说在2005年我们针对房地产行业出现的问题的宏观调控措施停止了，这是第一，第二，我们鼓励住房消费主要是鼓励普通百姓购买自住住房，第三，虽然有很多政策去鼓励，但是百姓在购房的时候所面临的不确定因素和风险更复杂更宽泛了，还是要自己谨慎来分析。感谢二位今天参与我们的节目，也谢谢观众朋友的收看，我们明天同一时间再见。
责编：武林
