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民生进行时之七:关注物业管理

央视国际 (2004年03月11日 18:01)


  CCTV.com消息(共同关注):据中国人民大学一个社区管理的课题组,对北京一个70个居民小区的调查结果显示,业主与物业公司发生严重纠纷,占到他们调查总数的80%左右,这种高比例的情况,在上海和广州也极为突出。那么为什么业主与物业管理公司的纠纷会这么多,又怎么才能解决这些矛盾。

   今天我们演播室特意请到了全国人大代表罗益锋先生,和北京市朝阳园业主委员会的主任舒可辛先生。据我们了解,在今年的“两会”上,罗益锋先生就物业管理立法方面提出了议案,而舒可辛先生也在业主维权方面积累的很多的经验,今天就请他们和大家一起来讨论这方面的内容。

  讨论问题一:物业公司代表谁?

  [短片一]

  2002年,黑龙江省哈尔滨市的某小区的居民,突然发现物业公司已经变成了哈尔滨昆仑商城物业管理有限公司。这个物业公司与开发商为同一家公司的子公司,这个公司处处维护开发商的利益,比如地下车库,每到雨季漏水情况非常严重,还有房屋缩水,墙体裂缝的问题。业主纷纷走上的法庭,但是物业公司去以各种理由,拒绝向他们提供一个关键的证据,房屋建设的图纸。使案子难判。

  主持人:看完了了这个片子,罗代表,舒先生,你们怎么认为呢?

  罗:显然开发商是违规的,是违法的,你不能在业主,业主委员会不知情的情况下,你私自的变更了这个物业管理公司,这绝对是违法的,等于目无业主,等于你私下的暗箱操作。

  舒:对,这个物业管理工资依然是开发商的投资,他当然要替开发商说话,如果物业管理公司和开发商是完全两个独立的,那么这个时候,物业公司就会考虑考虑,我这么做,会不会被业主把我轰走,会不会招业主骂,现在他要考虑,他如果不作么做,他的投资人会不会骂他,所以一定利益要分开,他责任就分开了。

  主持人:您说的是一种情况,但是大多数情况之下,很多的物业管理公司不属于咱们片子当中这么一个情况,但是他也不能 摆正自己的位置,也不能很好的为业主服务。维护业主的权益。

  舒:他的心态是这种情况,他自然而然在做个工作当中,就倾向于委托人,他的委托人实际上是发展商委托他来了,尽管不是一家公司,那么在心态上就倾向于,再加上发展商跟他签署这个合同的时候,我们所有的人都看不见的这个合同,在房屋刚盖的时候委托一个物业管理公司,这个合同里面可能会有一些不平等的条款,比如说要替开放商做这个,替开发商做那个。比如说发展商可以不交物业管理费,或者少交,这些东西业主都看不到,实际上这些东西都是对业主的侵害,但是物业公司为了拿到这个委托的合同,为了能够管理这个小区,他就拍发展商的马屁,只能签下这种合同。这种情况下签约的管理企业,尽管不是发展商的子公司,他的屁股一定是做不正的。

  主持人:一些观众的反映,觉得物业方面的问题确实是不少。那么物业和业主的关系究竟是什么呢?

  罗:很多情况下,物业的位置,他首先倒挂着,从下去建成的那天起,他就开始对业主发号施令,这个包括公摊面积,到底要建什么样的绿化地,要停车场,停车费是多少,这个他规定的,不能讨价回家,包括其他物业管理费,都是他规定的,你必须得遵守。

  舒:还有一个钱的问题,我们好多的人没注意到。因为我们买了房子所以我们才有了权利,因为我们交了物业管理费,所以我们才有权知道这个物业管理费去哪了,到底给我们带来什么效益,这些老百姓都问的非常的明白,现在的问题就是物业管理企业,不向老百姓公布帐目,不向老百姓公布收入的标准,更是把这些钱花到哪儿去不知道,几年都不知道,实际上这是最大的践踏业主利益的行为,还比那些服务还不到位,表面上的一些事情,比那些更严重。

  罗:这个是一个当前存在的亟待解决的问题,很多业主还没有意识到,按照北京市中国人民大学那个统计来看,北京市50个小区里面,也是其他的一个比较大的问题,因为能够有一个好的物业管理的公司,他能够替业主理财,比如说我这么多,因为整个的北京市涉及到300亿,几百亿的维修基金,怎么来管理,我一半存国债,还是存活期,这个差距是1.5到1.6个百分点,这个差距像北京市的话,大概会差5亿左右。这么庞大的数字是属于业主投资的钱,他维修的,但是你怎么管理好,这确实是应该是公开透明,应该让业主委员会来讨论,但现在基本上普遍的都没有这么做。

  讨论问题二:聘用物业公司由谁说了算?

  [短片二]

  2003年11月,北京市某小区的业主,依新条例选出新的物业公司,但是当他们请大西洋物业管理有限公司撤出时,他们却不走,并将小区部门供电供水和电话线路掐断了,中断时间畅达6个小时。

  舒:当时这个片子里讲的这个情况我都在,我都看到了,特别是在配音当中,我觉得基本上大家可以了解这个情况,我认为在这个小区1500多户业主当中,有1000多户业主投票认为应该选聘新的物业管理公司,这件事情本身是代表民意的,这个没有什么好说的。但是在履行的程序上,刚才那个律师也讲了,有他的法律上的问题。

  罗:我很不赞成刚才画面里面出现的那种情景,就是使用了比较过激的,双方都是比较过激的办法,因为毕竟是人民内部的矛盾,应该首先通过调节。

  罗:协商,我们应该主张这样的,而不主张采取一些带有强制性的暴力甚至是爆裂的,把人家轰出去,再把新的业主欢迎的方式。很明显的这种方式,我的是不妥。

  主持人:物业历史不长,必然存在很多的问题,需要我们不断地去探索,解决的办法,我们在以前曾经报道过,南京民湖山庄更换物业公司的事情,但他们这个小区的物业公司,在交接的时候却很顺利,今天我们导播特意拨通了民湖山庄业主委员会主任徐清的电话,我们一起来听听他们在这个方面有什么 好的经验。

  主持人:听说你们那里更换物业公司很顺利,给我们介绍一下你们的做法好不好?

  徐:其实我觉得在这方面做的比较顺当,政府的行政主管部门的介入是很重要的,假如是政府主管部门他能够按照国家公布的物业管理条例,来行使他的行政管理权利的话,我觉得就比较顺当,假如政府部门不愿意承担这个责任的话,我觉得这就不太容易了,还有一个就是业主委员会以及和业主大家要齐心,大家目的要是一样的,假如到齐心,加入三心二意也做成,好在我们小区大家都很齐心,认为应该,既然是大家选举出来的业主委员会,代表大家的意愿,公开招聘了,手续,程序都是合理合法的,就应该去执行,得到大家的支持,后来也就比较顺理成章了。

  主持人:刚才我们一直在谈业主维权的问题,可是如果业主仅仅停留在维权的层面上还不够,因为维权毕竟还是一种对抗,要维护公共利益,是不是还有其他的思路?

  罗:最根本的还是要完善这个法律,相关的法规,因为去年国务院出台了条例以后,他提到了一些积极的一面,然后应该说,根据这个时间的经验和教训,逐步在成熟的时候上升为法律,在去年的时候,在十届全国人大一次会议,包括今年的二次会议上,我都写了有关的议案,在这个法上,应该是在总结条例,实施的过程当中成功的,目前还存在一些问题,特别是刚才说的,如何规范业主委员会,业主委员会应该响应民政部的规定,人民团体,任何组织,等等,都要向民政部备案,他从有合法性,然后包括我选出新的业主管理委员会以后,旧的必须自动退出,这些有关的条款,必须在新的物业管理法里面应该得到体现。

责编:闫冬


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