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最近我们一直都在关注有关房地产纠纷的问题，而面积之争是房地产纠纷的焦点，这主要体现在商品房面积缩水，消费者购房时不能明明白白消费，以及难以保障消费者的知情权。看来，商品房面积确实是消费者心里难言的痛。今天，我们请来了国家测绘局国土测绘司副司长彭震中先生和中国消费者协会副秘书长董京生先生，与我们一起聊聊商品房面积的问题。
现在，一套商品房的面积有好几种叫法，什么使用面积、套内使用面积、或者套内建筑面积、或者建筑面积，这诸多名词大家都不太清楚。那么在房屋面积测算方面现在究竟存在哪些问题呢？董先生告诉我们：开发商、经销商还有一些专业的测绘机构，和消费者的专业知识是不对称的。另外，比较特殊的是我们的房屋测量的整个过程和数据缺乏公开和透明。所以导致了在2002年有关就是房屋测绘面积发生这种争议产生投诉的案件比较多，去年是1856件，比2001年增长了30％。
现在，一般的销售面积决定了大家买房到底要花多少钱，那么房屋销售面积到底是怎么测算出来的呢？彭司长告诉我们，按照国家的有关规定销售面积是由两部分构成，一部分是住房的建筑的套内面积，一部分是公摊面积。套内的建筑面积它是又有三部分构成，一部分是住房的使用面积。另一部分是墙体的投影面积，就是墙体所占有的面积，第三部分是阳台的面积，这个是套内的建筑面积。另一部分是公摊面积，公摊面积它是由套内的建筑面积乘上一个公摊系数。
那这个公摊面积是怎么来的呢？彭司长接着说：公摊系数是由一个分子和分母来构成的，它是整栋楼的公摊总面积除以整栋楼的套内建筑面积的总和。那么前面公摊楼的总面积，它现在的计算方式就是说它整个的建筑面积减去整个套内的建筑总面积，然后再减去其它不能够公摊到面积的一些地方，比如地下人防工程、已经独立出租的地下室、或者一些车棚等。董秘书长还告诉我们：从消费者对有关规定的了解来看，也不充分。比如说《商品房的销售管理办法》，明确规定面积误差比绝对值大于3％的时候，消费者有权提出退房。但是在现实生活中这个退房规定实现起来比较困难。再比如说，如果超过了3％，消费者不去退房，那么超出的面积由开发商出钱，产权还归购房人。如果是属于缩水超过了3％的那一部分，就要由开发商或者销售商双倍的来返还消费者。像这些规定应该说对保护购房人或者是消费者的权益，应该是一个比较好的规定。
在北京市国际友谊花园的业主就对开发商给出的房屋面积产生了异议，那么他们是怎么办的呢？
2002年6月，业主们自己出钱聘请了上海房屋土地测绘中心对友谊花园进行了重新测量。上海的测量结果居然比开发商大产权证上的面积少了5000平方米。业主们以此作为依据向中国消费者协会及北京市国土资源和房屋管理局投诉，北京的测绘部门在仔细调查核实后公布了他们重新更正过的面积数据，并正式承认他们当初为开发商提供的房屋面积数据多算了2000多平方米；这按当时的购房价计算，将为业主挽回经济损失2000多万元。
那么业主们所得的这个数据有效吗？应该怎么看待这种做法呢？彭司长认为：按照国家房产测绘的管理规定，当事人如果对房产测绘的成果产生疑义，就可以委托国家认定的房产测绘成果的鉴定机构来进行鉴定。如果说刚才指的这样的一个单位它是国家认定的房产鉴定的机构，那么这样的数据是有效的。结合刚才的案例，如果是北京上海异地测绘，还牵扯到测绘管理条例方面的另问题，因为异地测绘要到当地的测绘行政部门进行登记，所以数据要有效得符合上述的两个前提。董书长还认为，测绘机构应该是在市场经济的条件下社会化、中介化，避免其它的非市场因素的影响，这样测绘在客观和公正方面，才可以更好的得到保障。
建设部在2001年4月4日以88号政府令的形式发布了商品房销售办法，明确了三种计价方式：按套计价、按套内建筑计价、按建筑面积计价，重庆市率先在全国以地方法规的形式作出规定，重庆的商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。重庆市国土资源和房屋管理局的蒙毅局长告诉我们：到目前为止，开发商都能按照套内面积计价或销售。这个消费者未出现因公摊面积而引发的有关争议。在社会上这个反映是非常好，那么与去年8月1号前相比，应该说这个是非常大的进步。
看来这种做法确实收到了一些效果，但要想在全国推行，还需要一个过程。另外我们还了解到一些开发商为了避免在面积问题上与购房者产生纠纷，也采取了一些积极的办法，北京一家房地产公司总经理张立红就告诉我们：现在有很多消费者问销售面积、套内面积、地毯面积这三个面积之间究竟是什么关系。而分摊的面积是从哪儿分摊来的。就是说在推介的过程中，详告的工作是必不可少的。所以，这些内容还不如公开，如果客户可以随意去网上查询的话，那么，很多事情就容易沟通了。
那以后我们在减少房屋面积纠纷方面，又应该在哪几个方面多做些工作呢？董书长告诉我们：有两个建议，一就是使房屋面积的测量机构真正的社会化、中介化，排除一些非市场因素的过多干扰，另一个是不要搞地区的行业垄断，就是当出现一些问题以后，地方上干预、保护都应该减少。
相信如果这种情况得以实现的放，测绘资质和测量队伍也在资质的认定也是一项很重要的工作，而在测绘成果的管理和监督方面也要更加加大力度。
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