主持人：房地产市场历来被人们认为是最善于制造热点的地方，无论是超豪华的贡院六号，还是超小户型的非常男女，这些商家们的热炒概念都给我们留下深刻的印象，而最近又有一个新的亮点走进我们的视野，那就是在北京、上海、广州等大城市逐渐热闹起来的一种以租养贷的投资房地产模式。
以租养贷的方式说起来比较简单，就是说买房人在抵押贷款购房之后，再通过出租房子来获取租金偿还银行贷款，这种新的投资模式引起了业内人士的关注。今天来到演播室参加讨论的是社会科学院工业经济研究所的于辉博士和中国社会科学院世界经济与政治研究所国际金融中心副主任何帆博士。
最近，在北京房地产市场上几乎是每三天就会推出一个新楼盘，但是多数商品房并没有引起消费者的购买兴趣，而只有一些位于大型商圈附近的投资型的公寓项目，却一直保持着一定的热度，这究竟是什么原因呢？
记者：在北京中央商务区附近的国贸桥边上，就是最近在北京被吵得火热的建外SOHO地产项目。值得关注的是，尽管它的售价高达每平米一万两千五百元，但是90平米以下的小户型在开盘的当天就被抢购一空。
据售楼员介绍，项目在开盘的当天，有２００多人排队认购，很多人买的都不止一套，有30%以上的购房人不是为了自己住，而是冲着它的投资价值而来的。不光是建外SOHO，记者在北京国贸商圈以及亚运村、中关村等几个商务繁华地带进行采访时发现，一些普通的商品房项目大多都生意冷清，还有的甚至买房送车，而很多中高档公寓项目100平米以下的所谓小户型却卖的出奇好。我们试图想采访一些买房投资人，遭到了拒绝，但据记者了解，很多购房人已经尝到了投资的甜头，开发商也已经开始把“以租养贷”这种投资回报作为了房子的一大卖点。
北京银信光华房地产开发有限公司常务副总经理范小冲：举个例子，我们的A户型，48平米首付20%，首付款6万多块钱不到7万块钱，月供也就不到2000块钱。而现在，我们的A户型它已经租到了5500-6500块，回报还是非常高的。
所有人都算得过来这样一个账，付少量的首付款，再把房子以高于月还款的价格出租，这样不但有人替自己还房钱，还能得一套房，何乐而不为？据了解，目前买房用以投资的客户群已经占全体购房人的30%以上，在一些热门地段甚至已经达到50%以上。
北京我爱我家房屋租赁置换有限公司外销部经理戴传淳：至少是70%以上的房东是通过按揭拿到这样一个房子的，也就是说70%的房东是通过租金来还按揭。
从最新的北京楼市图上可以看出，绝大多数公寓项目都集中在了北京国贸商圈、东直门、亚运村、中关村等商务机构云集地区和繁华地带。据了解，上海今年一季度各家商业银行累计发放按揭贷款同比增长了28.9亿元，按揭贷款支持的购房面积同比只增长了3.2万平方米，平均近万元每平米。这表明，贷款购买高价公寓楼盘项目的比例大增。而这样的情形在北京、广州、深圳等大城市已逐渐形成了一种趋势。有人预言，随着中国加入世界贸易组织，外商机构将大批进入，这一市场还将继续看好。
北京荣丰房地产开发有限公司董事长王征：市场经济到一定阶段，买房子不止是一个居住手段，它还是一个投资的手段，这个趋势会越来越明显，这是必然的，它也是市场成熟的一个表现。
主持人：我这里还有一组数据，北京有个叫荣丰2008之非常男女超小户型的楼盘一个月卖了1600套。而在北京CBD中央商务区的房子平均价格达到一平米一万元左右，建外SOHO期房一平米卖到12500元，这些房子两居室的租价都达到了八千到一万元。除了这些资料之外，每天报纸上大量出现的房地产报告，有相当多的内容是介绍投资型、小户型、以租养贷这样的方式，为什么在这段时间里，以租养贷这种方式会被房地产业大量地推广？
何帆：我觉得这里头当然有发展商广告炒作的因素，但是任何一个成功的广告，必须关注消费者的需求。我们在看广告的同时也应该注意到，中国的房地产提高也提供了一些信号，这就是房地产市场在逐渐进行市场细分，进一步把市场的潜力挖掘出来。另一个就是居民的投资意识有了更好的发展，原来的时候大家可能除了把钱存在银行，要么就是放在股市，这个时候一部分投资者就把购买住房作为一个新型投资的手段，相对股市来说，投资到房地产应该是比较长期和稳定的一个投资方式。
主持人：对投资来说肯定是要考虑风险的问题，业内人士在分析以租养贷这种方式的时候也一再提到风险的问题，那么中国房地产协会副会长顾云昌他是怎么来看待这个事的呢？
中国房地产协会副会长顾云昌：作为投资者，把自己的钱全都拿出去了，还要还银行的贷款，是很紧张。那么这时候你要谨慎一点，根据自己的实力来投资。我们鼓励老百姓投资，因为这是一个市场行为，对刺激房地产市场发展、满足市场需求是有好处的，但在投资当中恐怕也要谨慎。不是说无限膨胀，大家都来投资，要看你的还贷能力，银行也要审查你的借钱目的是什么？是买自住房，还是为了投资？还贷能力如何，要认真审核，才能防范一连串的问题．
主持人：顾云昌副会长给我们分析了以租养贷这种模式存在的风险，无外乎两个方面：一个就是我们业主投资者是不是有长久的、持续的支付能力；第二个就是未来房屋租赁市场的变化情况。有人就认为这两种风险如果叠加在一起的话，会不会成为未来银行业潜在的风险的？
何帆：实际上除了刚刚分析到的两种风险之外，我觉得作为投资者还应该注意以下几个方面。一个方面就是说现在由于投资者他信息是不完全的，广告告诉你的是天花乱坠，但你的租金收入是按照你这个地区的最高租金来计算的。但是随着投资者越来越多，租房市场的供给越来越多，这时候租金实际上是会下降的。第二是现在这些房地产告诉我们的，是没有去掉相关的税收和手续费，如果扣除掉个人所得税，还有律师签约费、中介等这些费用，这时候能不能再盈利，这会大打折扣。会不会引起银行的风险，实际上从目前的情况来看，尽管问题并不是非常的严重，但是已经出现这个苗头了。从2001年下半年开始，就出现一些贷款者还不起房屋贷款的纠纷。
主持人：现在有人就说以租养贷这种方式推动了房地产商开发新楼盘，依靠以租养贷这种方式来销售新房，会不会产生房地产界新一轮的泡沫？
于辉：我觉得有可能。因为现在的房地产市场不是人们想像的那么好，从总体上来看，它是在下滑的。在这种情况下，房地产开发商他是愿意推出新的产品，既然有人在特殊区域推出这么一种新的产品，我觉得可能有很多房地产开发商会跟进。跟进的结果就会带来这个市场可能会逐步地扩大。
主持人：那么现在是不是人们投资以租养贷这种方式，或者是投资房地产市场是一个比较好的机会呢？
何帆：我觉得应该从几个方面来看：一是从整体的方面来看，房地产它是一个发展势头相当迅猛的一个行业，而且我觉得它的未来也是基本上看好的。因为我们现在的房地产市场刚刚开始启动，随着我们住房体制改革的刚刚启动，把转化出来一部分现实的对商品房需求。从宏观来看，大家对于房地产未来的形势实际上是比较乐观的，在整个行业之内。
于辉：我跟何帆看法不大一样，我觉得可能目前不是一个很好的投资机会。
主持人：为什么你会这么认为？
于辉：我觉得房地产市场发展到现在，可能处于一个转折，是一个转折期，所以我觉得投资者不妨再等待一段时间。
何帆：于辉博士可能是属于比较稳健性的投资理念，但是房地产是比较特殊的行业，从个体投资者市场来说，我跟风来买的时候，是一个理性的选择。但是所有人都这样去做，在市场里来看的话，马上把这个泡沫吹大了、挤破了。
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